Hypotéka je lízing na zabezpečenie nehnuteľnosti a na oplátku získanie pôžičky na rôzne účely.
Hlavné okolnosti, ktoré ovplyvňujú výšku pôžičky:
- Výška počiatočnej platby dlžníka.
- Termín, na ktorý je hypotekárny úver poskytnutý.
- Náklady na kúpený dom alebo byt.
- Výška vášho mesačného príjmu.
Predmetom hypotekárnej zmluvy uzavretej medzi dlžníkom a veriteľom je vždy hotovosť. Peňažné záväzky musia byť vždy denominované v národnej mene, aj keď je cudzia mena použitá v samotnej zmluve.
Štátna hypotéka
Štátna hypotéka zahŕňa vydanie určitej sumy peňazí, iba na nákup bývania. Nie je možné minúť prijatú sumu na iné účely. Pôžička je zabezpečená nadobudnutým majetkom.
Sociálna hypotéka
Sociálne hypotéky sú navrhnuté tak, aby poskytli určitý objem peňazí na kúpu domu. Cieľovou skupinou pre takúto hypotéku sú občania s nízkym a priemerným mesačným príjmom. Cieľom takéhoto hypotekárneho programu je zlepšiť kvalitu a úroveň podmienok bývania pre chudobných.
Kompletnú sadu potrebných informácií o sociálnych hypotékach vydáva vláda mesta, ktorá je zodpovedná za bytovú politiku.
Hypotéka na bývanie
Hypotéku na dom je možné získať dvoma spôsobmi: prvou možnosťou je získať peniaze na kúpu domu v banke. Takmer všetky banky majú v súčasnosti vlastný program hypotekárnych úverov. Úrokové sadzby sa v súčasnosti pohybujú od 11% do 14% v rubľoch.
Ruská federácia tiež vyvinula nezávislý program hypotekárnych úverov na bývanie. Tento program má jasné požiadavky a podmienky na vydávanie peňazí na bývanie.
Vojenská hypotéka
Vojenský personál môže získať hypotéku výmenou za bývanie. Peniaze, ktoré armáda dostala ako hypotekárne pôžičky, sa zároveň dajú minúť iba na nákup bývania. Hypotekárne pôžičky sa poskytujú vojenskému personálu po 20 rokoch služby. Aby ste sa stali členom hypotekárneho programu pre armádu, musíte sa stať členom registra systému akumulačnej hypotéky. Maximálna čiastka, ktorú banky poskytujú vojenskému personálu, je približne 3 000 000 rubľov.
Hypotéka pre sociálnu mládež
Dnes nie je ťažké nájsť oporu pre mladú rodinu. Na tento účel existuje program na pomoc mladej rodine. Stavebné tímy ožívajú - je vypracovaných až dvesto zmien a mladá rodina pri kúpe domu dostáva určité výhody.
Daň. Vďaka daňovému kódu Ruskej federácie môžete získať určitú sumu peňazí, ktorá sa odpočíta z celej sumy hypotekárnych úverov. Aby sme získali daňový odpočet, zhromažďujeme balík dokumentov: úkon potvrdzujúci vlastníctvo domu kúpeného v programe hypotekárnych úverov, úkon prevodu bytu alebo domu na kupujúceho, zmluvu o pôžičke, dokumenty potvrdzujúce náklady spracovanie všetkých potrebných dokumentov na získanie hypotéky.
Hlavnou výhodou hypotéky je, že rodina nepotrebuje na kúpu domu dlhodobo hromadiť potrebné množstvo peňazí. Vďaka hypotekárnemu programu teraz rodina dostane bývanie a zaplatí obdobie uvedené v zmluve.
Druhým je, že sa rodinní príslušníci môžu vo výslednom dome zaregistrovať ako nájomníci a následne získať povolenie na pobyt v meste.
Zabezpečenie hypotekárneho programu je vysoké. Vo všeobecnosti platí, že aj keď dlžník príde o prácu alebo práceneschopnosť, o majetok prijatý prostredníctvom hypotéky sa nestratí. Dlžník zostáva majiteľom.
Dôležitým faktorom je, že dlžník neplatí daň z príjmu zo sumy, ktorú zaplatí počas splácania hypotéky.
Hlavným negatívnym faktorom hypotéky je, že dlžník preplatí dvojnásobok trhovej hodnoty domu za celú dobu splatnosti hypotéky. Toto je najdôležitejšia chyba v programoch hypotekárnych úverov.
Dnes existujú desiatky hypotekárnych ponúk, z ktorých každá zláka iného dlžníka. Špeciálni poradcovia a hypotekárni makléri vám vždy pomôžu nájsť najlepšiu ponuku medzi mnohými hypotekárnymi programami a pre každý si vybrať ten pravý.
Klasifikácia hypotéky
Hypotekárne pôžičky sú klasifikované podľa rôznych kritérií.
1. Pri majetku.
2. Účelom pôžičky. Za tieto ciele sa považujú tieto:
Nadobudnutie dokončeného bývania v bytovom dome alebo samostatnom dome pre jednu alebo niekoľko rodín ako primárne alebo dodatočné bydlisko; kúpa domu na sezónne bývanie, letných chát, záhradných domčekov s pozemkami; kúpa pozemku na výstavbu. Pôžičky na nákup hotového bývania sa spravidla poskytujú v jednej jednorazovej platbe;
Úvery na výstavbu, rekonštrukciu, generálnu opravu individuálneho bývania, domy na sezónne bývanie, na inžinierske usporiadanie pozemku;
Výstavba a nákup hotových bytov na investičné účely. Tieto pôžičky na bytovú výstavbu sa realizujú vo fázach: každá nasledujúca platba sa uskutoční až po dokončení predchádzajúcej etapy.
3. Podľa typu veriteľa môžu byť hypotekárne pôžičky:
Bankovníctvo;
Nebankové.
4. Podľa typu dlžníka:
a) ako predmet požičiavania:
Úvery poskytnuté vývojárom a staviteľom;
Pôžičky poskytované priamo budúcemu majiteľovi domu;
b) podľa stupňa príslušnosti dlžníkov:
Pôžičky zamestnancom banky;
Zamestnanci klientskych firiem banky;
Klienti realitných kancelárií;
Osoby žijúce v tomto regióne;
Koho to zaujíma.
5) Podľa podmienok pôžičiek. Porovnávacie charakteristiky časových období pre niektoré krajiny sú uvedené v tabuľke 1 v dodatku. Na základe údajov v tejto tabuľke je možné dospieť k záveru, že rôzne krajiny definujú načasovanie období rôznymi spôsobmi. Podľa môjho názoru najoptimálnejšie načasovanie poskytuje Spojené kráľovstvo. A podmienky pripísania kreditu v Rusku sú veľmi úzke. Koniec koncov, ak si predstavíte, že človek plánuje kúpiť byt pomocou hypotekárnych úverov, potom je ťažké si predstaviť, koľko bude musieť mesačne platiť za splatenie takéhoto úveru za 3 roky. To opäť dokazuje, že hypotekárne pôžičky sú slabou stránkou nášho štátu.
6) Podľa typu úrokovej sadzby:
Pôžička s fixnou úrokovou sadzbou;
Pôžička s variabilnou úrokovou sadzbou.
7) Ak je to možné, predčasné splatenie:
S právom na predčasné splatenie;
Bez nároku na predčasné splatenie;
S právom na predčasné splatenie, pod podmienkou zaplatenia pokuty.
8) Podľa stupňa zabezpečenia (výška počiatočnej platby). Výška pôžičky môže byť od 50 do 100% hodnoty založenej nehnuteľnosti.
Druhy hypotekárnych úverov
V systéme hypotekárnych úverov je možné rozlíšiť niekoľko rôznych typov pôžičiek podľa charakteru platieb.
1. Trvalý hypotekárny úver.
2. Pôžička s trvalými platbami.
Trvalý hypotekárny úver je najjednoduchšou formou pôžičky. Je to typické pre krajiny s nízkou infláciou, dlhými úverovými podmienkami a predpokladá pravidelné splácanie (amortizáciu). Preto sú také pôžičky samodpisujúce. Odpisovanie v tomto prípade znamená proces splatenia istiny a úrokov z pôžičky.
Pôžičky s variabilnými splátkami sa neodpisujú samy a poskytujú rôznu frekvenciu splácania istiny a úroku, ako aj ďalšie dodatočné podmienky. Tento typ pôžičky má poddruh, ktorý bude uvedený nižšie.
Pôžičky s platbou loptou. Zabezpečte jednorazovú platbu (loptu). V rámci neho sa rozlišujú tri odrody:
So zmrazením platieb úrokov do dátumu vypršania platnosti. Tento typ pôžičky neposkytuje žiadne platby na splatenie istiny a naliehavých úrokov. Splatenie pôžičky a kapitalizovaný úrok z nej sa uskutoční na konci obdobia. Použitie tohto druhu pôžičky je dosť obmedzené;
Len so zaplatenými úrokmi. Predpokladá sa, že počas tohto obdobia budú úroky z pôžičky pravidelne vyplácané. Zatiaľ čo platby istiny pôžičky sú plánované na samom konci obdobia;
S čiastočnou amortizáciou a konečným nábojom lopty. Stanovuje, že platby sa budú čiastočne realizovať do konca doby pôžičky.
Jarná pôžička, alebo pôžička s fixnou splátkou istiny. Predpokladá pravidelné rovnaké platby na splatenie istiny.
Pôžička s účasťou na príjmoch a ziskoch z hodnoty. Tento typ hypotekárneho úveru sa používa na financovanie nehnuteľností vytvárajúcich príjem. Je blízko samodpisovaniu, ale predpokladá, že veriteľ, ktorý pravidelne dostáva hlavný dlh a úroky z neho, sa podieľa na príjmoch z predmetu. Účasť veriteľa môže byť rôzna: môže si nárokovať časť nadbytku nájomného, časť prebytku čistého prevádzkového príjmu, časť kapitálových ziskov alebo výnosy z predaja nehnuteľnosti.
Pôžička s časovo rozlíšenými platbami (s narastajúcou anuitou). Tento úver poskytuje rovnaké platby po celé obdobie a používajú ho majitelia prenajatých nehnuteľností v očakávaní, že platby sa budú každoročne zvyšovať (alebo s inou frekvenciou). Takéto pôžičky sa používajú vtedy, ak je príjem dlžníka na začiatku doby pôžičky nižší ako na konci. Zvláštnosti takejto pôžičky sú nasledovné: minimálna prvá splátka, potom sa splátky zvyšujú konštantnou sadzbou; v určitej fáze sa začínajú rovnaké platby v rámci schémy pôžičiek, ktoré odpisujú samy. Je nastavená postupnosť platieb s nárastom splátok v pravidelných intervaloch, výška poslednej splátky je určená výškou nesplateného zostatku úveru.
Reverzná anuitná pôžička. Naopak, znamená to zníženie splátok pôžičky na konci obdobia alebo ich ukončenie. V tomto zmysle je táto pôžička porovnateľná s pôžičkou so zmrazením úrokov.
Pôžička s variabilnou sadzbou. Obvykle „viazané“ na jeden z indexov peňažného trhu, inflácie, mien, vám umožňujú splatiť pôžičku variabilnou sadzbou s obmedzeniami jej minimálnej a maximálnej hodnoty. Zmeny v sadzbách majú vplyv na podmienky pôžičky.
Kanadské prevrátenie. Ide o hypotekárny úver, pri ktorom je jeho lehota rozdelená na časové intervaly (3 alebo 6 mesiacov) a pre každý z nich, s prihliadnutím na trhové podmienky, je stanovená jeho vlastná úroková sadzba. Roller-over pôžička je teda pôžička s pohyblivou úrokovou sadzbou. Takto sa líši od pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou („jarná“ hypotéka)
Konečná hypotéka. Podstata tohto druhu pôžičiek spočíva v tom, že druhý úver je poskytovaný na už akreditované nehnuteľnosti, platby, na ktoré sa odosielajú splatenie prvého úveru. Sadzby pre tieto pôžičky sú spravidla vyššie ako pre prvú pôžičku.
Pôžička s pridaným úrokom. Zabezpečuje postúpenie úroku na istinu dlhu a výsledok sa vydelí počtom období splácania, aby sa určila výška ďalšej platby. Takéto pôžičky sa používajú na požičanie napríklad osobného majetku, auta a znamenajú možnosť predčasného splatenia pôžičky.
19342Riešenie problému zabezpečenia vlastného bývania je pre mnohých ľudí prvoradé a získanie hypotekárneho úveru je jedným z dostupných spôsobov, ktoré umožňujú vykonať to v čo najkratšom čase. Prvým krokom, ktorý mnohí z nás urobia, je buď požiadať o radu banku, alebo nezávisle študovať informácie na svojich webových stránkach. Rozvoj tohto druhu bankových služieb na jednej strane výrazne rozšíril možnosti výberu, na strane druhej sťažil dlžníkovi rozhodnúť sa o type hypotéky, ktorú chce použiť. Často sa vyskytujú prípady, keď osoba, ktorá požiadala o informácie o podmienkach požičiavania, nemá jasnú predstavu o tom, ktorý program je pre neho zaujímavý a aký je medzi nimi zásadný rozdiel.
Existuje mnoho možností klasifikácie hypotekárnych úverov, napríklad na základe úverov, dostupnosti spoludlžníkov, meny pôžičky, spôsobov výpočtu mesačných splátok, typu nehnuteľnosti, ktorá sa bude kupovať, a každá z nich má právo na existenciu. . Ak vychádzame zo skutočnosti, že hypotéka je záložným právom k nehnuteľnosti, potom celú jej rozmanitosť možno rozdeliť do dvoch veľkých skupín, v závislosti od toho, ktorá nehnuteľnosť bude založená. Ak vlastníte vlastnú nehnuteľnosť a ste pripravení ju použiť ako zabezpečenie úveru, banky vám ponúknu hypotéku zabezpečenú existujúcou nehnuteľnosťou, ak nie - zaistenú kúpenou.
Dlžník, ktorý si vybral prvý typ hypotéky, má množstvo výhod, medzi ktoré patrí atraktívnejšia úroková sadzba a možnosť využiť prijatý úver na rôzne účely. Druhá možnosť naopak obmedzuje rozsah použitia požičaných prostriedkov a obmedzuje ju výlučne na nadobúdanie nehnuteľností, ktoré boli predtým dohodnuté s úverovou inštitúciou. Napriek zrejmej výhode prvej možnosti má stále jednu významnú nevýhodu - ak nastanú okolnosti, v dôsledku ktorých nebudete schopní splatiť dlh, potom môžete prísť nielen o novo prijatú nehnuteľnosť, ale aj ten, ktorý bol zastavený. Táto skutočnosť, ako aj skutočnosť, že väčšina dlžníkov nemá vlastnú nehnuteľnosť, viedla k tomu, že jej popularita je o niečo nižšia.
Štandardné hypotekárne programy.
Konkurencia viedla k tomu, že takmer každá banka pracujúca s hypotékami je pripravená ponúknuť niekoľko úverových programov. Názvy takýchto programov sa môžu líšiť, ale väčšina ich názvov hovorí buď o účeloch, na ktoré možno pôžičku použiť, alebo o spôsobe jej získania. Posledné z nich majú väčšinou marketingový charakter a sú zamerané výlučne na prilákanie nových zákazníkov. Príklady takzvaných cielených programov sú:
- Hypotéka na rozostavané bývanie: tento typ hypotekárneho úveru vám umožňuje kúpiť byt vo fáze výstavby od developera schváleného veriteľskou bankou. Tento program je jedným z najdrahších z hľadiska úrokových sadzieb, ale vďaka nízkym nákladom vám umožňuje výrazne ušetriť na najviac kupovanom byte.
- Hypotéka na prímestské nehnuteľnosti: v rámci takéhoto programu môžete počítať s kúpou vidieckeho domu, pozemku, chaty alebo mestského domu. Ak si želáte, dnes nájdete zaujímavé návrhy vyvinuté bankami v spolupráci s developermi, ktoré vám umožnia kúpiť si pohodlné bývanie za dostupné ceny a v priaznivejšom ekologickom prostredí.
- Hypotéka na stavbu domu: umožňuje vám postaviť dom tým osobám, ktoré majú vlastný pozemok a chcú na svojom území postaviť súkromný dom.
- Hypotéka na sekundárne bývanie: je dnes jedným z najbežnejších typov hypotekárnych úverov. Vyznačuje sa optimálnou úrokovou sadzbou, podmienkami poskytovania, rýchlosťou registrácie a všetkými druhmi podprogramov, ktoré ponúkajú určité výhody pre určité kategórie dlžníkov.
Aby ste si teda uľahčili hľadanie hypotéky, musíte sa najskôr rozhodnúť, čo plánujete použiť ako zábezpeku. V budúcnosti stačí kontaktovať buď banku, alebo jej webovú stránku na internete a vybrať si program, ktorý najviac zodpovedá vašim cieľom, teda na čo plánujete hypotekárny úver použiť.
V živote každého človeka nastanú situácie, s ktorými sa nedokáže vyrovnať sám. Jeden z nich možno považovať za proces kúpy vlastného domu. Bežnému mladému profesionálovi alebo kancelárskemu pracovníkovi sa zdá takmer nemožné ušetriť potrebnú čiastku. V tomto prípade príde na pomoc hypotekárny úver. Typ hypotekárneho úveru závisí od rôznych podmienok. V súčasnosti v Rusku existujú rôzne druhy hypotekárnych úverov.
V Rusku sa termín „hypotéka“ zvyčajne používa na označenie cenovo dostupného riešenia problémov s bývaním. Podľa definície sa však jedná o pôžičku nielen na kúpu bývania, ale aj na kúpu akejkoľvek nehnuteľnosti vo všeobecnosti. Dôležitým plusom získania nehnuteľnosti pomocou hypotéky je, že sa stáva majetkom dlžníka ihneď od kúpy.
Druhy hypoték v Rusku. Kľúčové vlastnosti
Teraz banka vydáva niekoľko typov hypoték: hypotéky na sekundárnom trhu, hypotéky na účasť v zdieľanej stavbe, hypotéky pre mladú rodinu, pôžičky na zlepšenie podmienok bývania.
Každá pôžička má množstvo funkcií a je vydaná za určitých podmienok. Sadzby pre rôzne typy hypotekárnych úverov v Rusku sú tiež odlišné.
Vlastnosti hypoték na sekundárnom trhu
Zvážte prvým typom pôžičiek je hypotéka na sekundárnom trhu.
Ide o najbežnejší typ hypotekárnych úverov v Rusku. Je to jednoduché - nájdete byt, ktorý ľudia môžu dokonca predať, uzatvoria zmluvu o hypotekárnom úvere a kúpia byt za peniaze banky. Charakteristickým znakom tohto typu hypotéky v Rusku je potreba uzatvoriť poistnú zmluvu v prípade straty vlastníckeho práva alebo vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
Vyskytli sa prípady, že sa ukázalo, že byt nie je príliš čistý a po jeho predaji boli oznámení dedičia alebo maloleté deti, majitelia tohto bytu. Vďaka tomu môžete zostať bez domova a s obrovským niekoľkomiliónovým dlhom. Aby ste tomu zabránili, musíte uzavrieť zmluvu o poistení vlastníckeho práva. Toto je povinný atribút hypotekárnej transakcie. Ostatné druhy poistenia sú voliteľné, ale
O akciovej hypotéke
Druhým typom hypotekárnych úverov v Rusku je majetková hypotéka. Tu si na rozdiel od prvého typu kúpite nový byt a nepotrebujete si poistiť stratu titulu, pretože ste prvým majiteľom. Zvláštnosťou tohto typu hypotéky je, že jednoducho nemôžete čakať, kým bude predmet uvedený do prevádzky. Sadzba pre tento typ hypotekárneho úveru v Ruskej federácii pred získaním vlastníckych práv je zvyčajne o 1 až 2 percentá vyššia. Po obdržaní dokumentov k bytu ich musíte poskytnúť banke a sadzba sa zníži.
O hypotéke pre mladú rodinu.
Hypotéka pre mladú rodinu je tretím typom hypotekárneho úverovania V Ruskej federácii.
Existujú obmedzenia týkajúce sa veku dlžníka a tento typ hypotéky vydáva Sberbank. Túto pôžičku si zvyčajne vyberajú mladí ľudia, ktorí potrebujú bývanie na vytvorenie rodiny. Ak žijete s rodičmi a máte menej ako 10 metrov štvorcových na osobu (v prípade Moskvy), môžete požiadať o zaradenie do frontu dotácií. 1-1,5 milióna rubľov - to je výška dotácie pre Moskvu, ak ste uznaní za núdznych. Ale ako už bolo povedané, musíte sa dostať do radu tých, ktorí potrebujú bývanie.
Pôžička na opravu domu
Napriek tomu najobľúbenejšie a štvrtý druh používanie hypotekárnych úverov v Rusku je pôžička na zlepšenie podmienok bývania. Na poskytnutie hypotekárneho úveru si banka určite vezme ako zástavu nejakú nehnuteľnosť - podľa štatistík sa u nás na to často používajú novozískané metre štvorcové.
Aj keď ak vlastníte akúkoľvek inú nehnuteľnosť, banka ju bude môcť prijať ako zabezpečenie. Celý postup na získanie hypotéky je dlhý a viacstupňový proces a niekedy je najľahším spôsobom, ako ho pre dlžníka dokončiť s pozitívnym výsledkom, kontaktovanie úverového makléra alebo realitnej kancelárie.
A tak ste si zobrali hypotéku. Doklady sú dokončené, byt je váš. Nastal čas splatiť pôžičku. V tejto chvíli sa dlžník najčastejšie stretáva s prekvapeniami. Podmienky splácania sa v jednotlivých bankách veľmi líšia a možnosť reštrukturalizácie úveru nie je vždy k dispozícii.
Pokiaľ by bola dohoda podpísaná bez starostlivého čítania, pod vplyvom „nízkeho úroku“ sľúbeného v inzeráte banky budú takmer určite problémy s platením pôžičky. Preto by sa s čítaním zmluvy o hypotekárnom úvere malo zaobchádzať so všetkou možnou starostlivosťou.
Keď žiadate o hypotéku, určite si overte, či váš plat stačí na jeho zaplatenie a koľko vám banka môže dať. To sa dá urobiť na špeciálnom
Pre niektorých ruských občanov je poskytnutie bývania cieľom číslo 1 a je ťažké ho dosiahnuť na úkor vlastných úspor. Preto sa musíte obrátiť na finančné inštitúcie, ktoré dnes ponúkajú širokú škálu hypotekárnych programov. A to je, samozrejme, k lepšiemu, pretože človek má široký výber. Na druhej strane sa však proces hľadania a výberu správneho programu stáva komplikovanejším. Niekedy sa človek nemôže rozhodnúť pre najlepšiu možnosť, pretože nevie, aké typy hypoték sú na trhu.
Čo je to hypotéka, aké to je
Hypotéka je určitá forma záložného práva, keď nehnuteľnosť, ktorá bola zastavená prijatím finančných prostriedkov, zostáva vo vlastníctve vlastníka, ale je prevedená do držby a použitia záložného veriteľa v prípade, že dlžník nesplní svoje povinnosti. Z ekonomického hľadiska je hypotéka trhový nástroj požičiavania, ktorého cieľom je:
- prilákanie financií na udržanie materiálnej výroby;
- protiinflačné opatrenia;
- zabezpečenie obratu a prerozdelenia majetku;
- prekonanie sociálnej nestability, ktorá spôsobuje hospodársku krízu;
- sociálny a ekonomický rozvoj ekonomiky, stavebníctva a pod.
Hypotéka je pre dlžníka dlhodobý (15-30 rokov) úver na účel nákupu bývania, komerčných nehnuteľností a zlepšenia podmienok bývania.
Zaujímavé!
História hypoték sa začala v starovekom Grécku. A ak teraz dlžník poskytuje vrátenie peňazí veriteľovi zástavou majetku, potom predtým bolo zabezpečenie dlhu jeho slobodou. A iba vVIstoročia pred naším letopočtom objavila sa majetková zodpovednosť. Hypotékou bol drevený stĺp, ktorý bol umiestnený na hypotekárnom pozemku.
Prvá hypotekárna banka bola súkromná, bola vytvorená v Nemecku v roku 1862 a nasledujúce banky boli predovšetkým vo vlastníctve štátu. V roku sa začal rýchlo rozvíjať hypotekárny úverXXstoročia. Masívne hypotéky dostali firmy pôsobiace v priemyselnom sektore, poľnohospodárstve.
Hypotekárny úver sa spravidla poskytuje vo výške nepresahujúcej 70-80% odhadnej hodnoty kúpeného / existujúceho objektu. Pôžičky na bývanie sa tiež vyznačujú povinnou požiadavkou na zaplatenie zálohy, ale nevzťahujú sa na všetky typy hypoték. Vklad je spravidla 10-30% z výšky pôžičky.
Banky požičiavajú, ak klient nevynakladá na obsluhu hypotéky viac ako 40% svojho mesačného príjmu. Zásadné pre získanie pôžičky sú dokumenty, ktoré určujú vzťah medzi účastníkmi systému hypotekárnych úverov - hypotékou a veriteľom. Ide o: zmluvu o pôžičke a záložnú zmluvu.
Formy hypoték v Rusku a ekonomicky vyspelých krajinách
Hypotéka má svoje vlastné formy a typy. Prideľte hypotéku na kúpno -predajnú zmluvu. Je to najbežnejší. Hovoríme o nadobúdaní nehnuteľností na úkor úverových fondov, ktoré už bolo uvedené do prevádzky. Jednoducho povedané, hypotekárny úver sa poskytuje na nehnuteľnosť v obytnom stave so všetkou potrebnou komunikáciou. Predávajúci musí byť jeho jediným vlastníkom, zdokumentujte to.
V rámci hypotéky na základe kúpno -predajnej zmluvy väčšinou dajú peniaze na kúpu bytu na sekundárnom trhu. Keďže transakcia zahŕňa 3 strany: kupujúceho, predávajúceho a veriteľa, uzatvára sa trojstranná dohoda. Dokumenty sa podpisujú výlučne na pobočke banky. Dohoda je vyhotovená v 6 kópiách: 2 pre banku a jedno pre dlžníka, predajcu, Rosreestr a notára.
Druhou formou pôžičky na bývanie je hypotéka na bývanie vo fáze výstavby. V tomto prípade sú podmienky o niečo prísnejšie, čo súvisí so zvýšeným rizikom, ktorému veritelia čelia. Dlžník musí nielen súhlasiť s týmito podmienkami, ale aj s požiadavkou na kúpu objektu od akreditovaného developera, čo výrazne znižuje výber bývania.
Táto požiadavka má však aj pozitívnu stránku. Kupujúci si môže byť istý, že ho predávajúci neoklame, pretože akreditácia developera bankou je akýmsi overením jeho spoľahlivosti. Medzi akreditovaných vývojárov budú patriť skúsené právnické osoby. Súčasne je nehnuteľnosť schválená, keď sú stavebné práce dokončené, spravidla o 20-30%.
Treťou formou hypotéky je vydanie úveru na individuálnu výstavbu. Je s ním, samozrejme, spojené povinné poistenie a zabezpečenie. Záložným právom do doby, kým si dlžník v plnej miere splní svoje záväzky, je majetok, ktorý je vo vlastníctve alebo v prospech neho. V druhom prípade je na registráciu záložného práva poskytnutý iný druh zabezpečenia, napríklad ručenie.
V krajinách s rozvinutou trhovou ekonomikou sú formy hypoték rôzne. Sú založené na platobných schémach. Nebudeme vás obťažovať ich definíciami, ale iba ich zoznam. Existuje hypotéka:
- s platbou „guľa“;
- jar;
- s;
- prevrátiť;
- s variabilnou sadzbou%;
- samočinné odpruženie;
- s čiastočnými odpismi;
- s juniorskými hypotékami.
Aké typy hypoték existujú na ruskom trhu
Oveľa väčší záujem sú druhy hypotekárnych úverov alebo hypotekárne programy, ktoré ponúkajú banky. Obvykle sú klasifikované podľa nasledujúcich kritérií:
- typ kupovanej nehnuteľnosti;
- druh platieb;
- zameranie;
- účel hypotekárnych úverov.
V závislosti od typu kupovanej nehnuteľnosti existujú rôzne druhy hypoték: pôžička na rozostavané bývanie, hotový objekt, byt, letohrádok / chatu, mestský dom, na výstavbu bytového domu, na izba / podiel. Podľa typu platby môžete zaobchádzať so systémom splácania anuity. Existuje však aj diferencovaná hypotéka.
Takáto vlastnosť, ako je orientácia, klasifikuje pôžičky na bývanie na sociálne, t.j. tie, na ktorých čiastočnom financovaní sa nepriamo alebo priamo podieľa štát, a komerčné, keď hypotéku berú jednotliví podnikatelia, právnické osoby na podnikanie atď. A cieľ definuje 2 typy hypotekárnych úverov: cielené alebo štandardné hypotekárne programy a necieľové (úver zabezpečený nehnuteľnosťou).
V druhom prípade je pri hypotéke na nehnuteľnosť zaregistrované bývanie, ktoré už je vo vlastníctve potenciálneho dlžníka. A peniaze sa dávajú bez deklarovania cieľov. Títo. človek ich môže minúť na nákup bývania, domácich potrieb a na iné spotrebiteľské účely. Okrem uvedených typov by sa mali osobitne vyčleniť aj neštandardné hypotekárne programy (podľa dvoch dokumentov, bez počiatočnej platby atď.).
Hypotekárne pôžičky podľa druhu nadobudnutého majetku: novostavba
Nazýva sa aj pôžička na rozostavané bývanie Nová budova... Jeho banky zabezpečujú kúpu bytu, ktorý sa práve stavia. Predávajúci je akreditovaným vývojovým partnerom. Program dlžníka je drahý kvôli vysokým úrokovým sadzbám. Vďaka tomu však človek môže ušetriť na nákladoch na samotný byt, pretože po uvedení do prevádzky sa stáva drahším a počas obdobia výstavby je lacnejší.
Banka kúpený byt akceptuje ako zabezpečenie. Výška pôžičky sa vypočíta na základe hodnoty predmetu a platobnej schopnosti klienta. Je dovolené pritiahnuť 1-3 spoludlžníkov (jednotlivcov), ktorí podliehajú rovnakým požiadavkám ako dlžník. Ich príjem sa berie do úvahy pri výpočte maximálnej veľkosti hypotéky. Manžel / manželka je povinným spoludlžníkom. Úroková sadzba sa určuje v závislosti od: stavu klienta, typu pôžičky a doby jej splatnosti, výšky príspevku.
Hypotéka na hotový predmet
Pôžička na hotový predmet znamená pôžičku na nákup nehnuteľnosti (byty, domy) na sekundárnom trhu. Tento program je možno najžiadanejší. Vyznačuje sa rýchlym spracovaním, optimálnymi podmienkami poskytovania. Človek si môže nehnuteľnosť vyhľadať sám. Ale zvyčajne veriteľ ponúka svoju pomoc pri výbere a realitných partnerov.
V každom prípade musí predmet spĺňať určité požiadavky.
Hypotéka na byt
Hypotéka na byt je relatívne novým pojmom na realitnom trhu. Ide o pôžičku poskytnutú na kúpu nie bytu vo viacpodlažnej budove, ale špeciálneho obytného priestoru, ktorý sa výrazne líši od bežných metrov štvorcových. Byt by si nemal zamieňať s bytom alebo s podkrovím. Tento objekt má zvyčajne 40 m². m. Skladajú sa z 2 alebo viacerých izieb, nutne vybavených kuchyňou a kúpeľňou.
Byt je navyše možné dočasne registrovať na 5 rokov. Potom je možné túto lehotu predĺžiť. Tieto nehnuteľnosti sa spravidla predávajú v komerčných budovách. A už dávno nie je elitným bývaním. Vďaka tomuto druhu hypotéky sa byty stali dostupnými pre širší okruh obyvateľstva.
Bankové organizácie chcú vidieť osobu s ruským občianstvom v úlohe žiadateľa o pôžičku a niektorí ešte viac s povolením na pobyt na území osady, kde sa nachádza predmet zástavy. K hypotéke na byt môžu byť priložené ďalšie úrokové sadzby (do 1-2%), životné poistenie. Jeho vlastnosti sa tiež zvažujú:
- schopnosť nakupovať na primárnom / sekundárnom trhu;
- rôzne druhy zabezpečenia, vrátane zástavy existujúceho bývania;
- právny štatút obytného priestoru je komerčným predmetom, a teda všetko, čo vzniká dočasnou registráciou, zvýšením taríf za bývanie a komunálne služby, doplnkovými službami pre správcovskú spoločnosť atď .;
- ďaleko od všetkých bánk implementovať programy, pretože tento typ hypotéky je vo fáze vývoja. Byty na úver môžu ponúkať: DeltaCredit Bank, Absolut Bank, Bank Zenit, DOM.RF, Vozrozhdenie, VTB atď .;
- hypotéka na byty je vhodnou možnosťou ich ďalšieho prenájmu s cieľom získať príjem a uhradiť náklady na pôžičku;
- atraktívna poloha nehnuteľností (spravidla centrálnych štvrtí megalopolíz) so všetkou potrebnou infraštruktúrou v bezprostrednom okolí;
- nemôžete použiť materský kapitál na vloženie alebo splatenie časti hypotéky;
- rozostavané bývanie je kúpené iba od akreditovaných vývojárov.
Byt má tiež svoje vlastné požiadavky. Nasledujúci obrázok je príkladom požiadaviek DeltaCredit Bank.
Hypotéka na chatu / chalupu
Ruský občan môže v prípade potreby získať hypotéku na prímestské nehnuteľnosti, pozemky, chaty a ďalšie stavby pre domácnosť. Predstavuje riziko pre veriteľov, pretože vidiecke domy nie sú také likvidné ako mestské byty. K opotrebovaniu dochádza skôr. Náklady na objekt je ťažšie vypočítať. Z týchto dôvodov je pôžička na letohrádok / chatu drahším druhom hypotéky.
Sadzba na ňom môže prevýšiť úver na novostavbu a sekundárny trh o 2-3 percentuálne body. Zálohová platba je tiež vyššia (10-15%). Za domy sa považujú iba tie, ktoré sú zapísané v katastri. Bankové organizácie sa zaujímajú o: technické vlastnosti bývania, materiály použité pri jeho stavbe, úroveň opotrebovania. Dôležitými faktormi sú účel pozemku, odľahlosť vozovky, prítomnosť niekoľkých priemyselných podnikov, farmy, elektrické vedenie vysokého napätia.
Na to, aby finančné inštitúcie schválili nehnuteľnosť, musí ona a pozemok spĺňať niekoľko podmienok.
Tento typ hypotéky je k dispozícii pre: Sberbank, UniCredit Bank, Interprombank, Promsvyazbank, Rosselkhozbank, Minbank, DeltaCredit Bank, Gazprombank atď.
Hypotéka na výstavbu bytového domu
Hypotekárny úver na individuálnu výstavbu súkromného domu je určený na financovanie dlžníka, ktorý má pozemok a chce na ňom postaviť bývanie. Ak v prípade bežných hypotekárnych programov najskôr vyberiete predmet a potom pôjdete do banky, v prípade hypotéky na individuálnu výstavbu sa v prvom rade určí výška požičaných peňazí a až potom sa zaplatia náklady na výstavbu. plánované.
Vhodné ako zabezpečenie: nehnuteľnosť vo vlastníctve, pozemok, hnuteľný majetok, dom, ktorý bude postavený. Malý počet bánk sa zaoberá týmto typom hypotekárnych úverov. Optimálne podmienky boli pozorované v RSHB a Sberbank. Takáto pôžička je pre veriteľov nežiaduca, pretože existuje vysoké riziko nedokončenej stavby, ktoré je kompenzované zvýšenými sadzbami a vkladom.
Na „zníženie nákladov“ na hypotéku je potrebné prilákať spoludlžníkov, čo najviac zabezpečiť ich záväzky. Banky spolupracujú s ľuďmi, ktorí dostali všetky povolenia na stavbu domu, schválili projekt. Na konci stavby sa musíte v dokladoch hlásiť aj hypotéke. Ďalšou charakteristickou črtou je možnosť financovania v tranžiach. Pozemok musí byť vhodný na výstavbu bytového domu. Požiadavky na to sú uvedené nižšie.
Hypotéka na izbu / podiel
Hypotéky na izbu v spoločnom byte alebo na podiel majú tiež svoje miesto, aj keď sú menej časté. Pri realizácii tohto druhu hypotéky bude musieť človek čeliť byrokratickej byrokracii, a to zaistiť, aby susedia v byte odmietli právo prednostného nadobudnutia. Odmietnutie je banke poskytnuté v listinách a musí byť podpísané notárom.
Banky sú ochotnejšie poskytnúť hypotéku na izbu, keď už dlžník vlastní jednu / niekoľko izieb v byte, a obráti sa na veriteľa, aby vykúpil zvyšok oblasti. Pôžička na podiel v bytovom dome sa častejšie berie ako dôsledok rozvodu. A sú vernejší uplatnenému občanovi / občanovi, ak po rozvode uplynie veľa času, čo znižuje pravdepodobnosť fingovanej dohody.
Izba musí spĺňať štandardy bývania, poskytovať budúcemu majiteľovi pohodlie bývania (mať komunikácie, kúpeľňu, kúrenie). Jeho záber môže byť najmenej 12 metrov štvorcových. m. Schválené sú miestnosti bez úžitkových dlhov, ktoré sa nachádzajú v budovách s nedrevenými podlahami, opotrebované najmenej 50%, postavené po 70. rokoch. XX storočie.
Tento typ hypotekárneho úveru môžete získať od: TransCapital, Sberbank, DeltaCredit Bank, Gazprombank, SKB Bank, VTB. Úroky sú o niečo vyššie ako o byt.
Rôzne pôžičky na bývanie podľa typu platby
Banky v zahraničí ponúkajú rôzne schémy splácania hypotekárneho dlhu. Existujú však iba 2 ruské: anuitné a diferencované. Tieto typy splátok hypotéky sú podobné tým, že zahŕňajú hlavný dlh +%. Ale inak sú radikálne odlišní. Anuita má výhodu nemenných platieb. Väčšina z nich má záujem.
Pri tejto možnosti splatenia výška dlhu veľmi neklesá, aj keď sú peniaze ukladané pravidelne. V dôsledku toho anuitný typ platieb prináša pôsobivé preplatky a je výhodný pre predčasné splatenie. Platba diferencovanej hypotéky prebieha plánovaným spôsobom a telo úveru sa spláca rovnakými splátkami. Veľkosť platieb sa mesačne znižuje v dôsledku skutočnosti, že sú účtované zostatku dlhu, ktorý sa tiež znižuje.
Preto je také dôležité neustále sa v banke informovať, koľko nabudúce budete musieť zaplatiť na hypotéku. Diferencovaný systém predpokladá, že prvé mesačné splátky budú vysoké, a preto nie je vhodný pre každého. Ak si ale vypočítate preplatok, sú lepšie diferencované hypotéky.
Niekedy dlžník nemá na výber spôsob platby (ponúka sa anuita), ale niektoré organizácie mu napriek tomu poskytujú možnosť rozhodnúť sa o type splátky. Sú to napríklad: Rosselkhozbank, Nordea Bank, Gazprombank, Bank St. Petersburg.
Typy hypotekárnych programov podľa zamerania
Na základe zamerania sú tieto typy hypoték: sociálne a komerčné... Sociálna sieť je pôžička poskytujúca špeciálne výhody. Je čiastočne financovaný štátom, ak patríte k určitej kategórii osôb, napríklad k mladej rodine s deťmi, vojenskému mužovi. A v niektorých regiónoch existujú regionálne sociálne programy.
Aby sa osoba, ktorá potrebuje zmeniť svoje životné podmienky, mohla uchýliť k sociálnej hypotéke, musíte sa obrátiť na vedenie mesta alebo oddelenie bývania a komunálnych služieb. V súčasnej dobe sociálna hypotéka zahŕňa programy: vojenský, matkapital, štátny program pre mladé rodiny.
Vojenská hypotéka
Vojenská hypotéka je zameraná na pomoc opravárom pri získavaní bývania. Príslušníci NIS (akumulačný hypotekárny systém zabezpečenia bývania pre vojenský personál) majú právo využiť túto príležitosť. Na účasť v programe sa muž vykonávajúci službu musí zaregistrovať na federálnom výkonnom orgáne / CSF. Potom mu založia sporiaci účet, kde sa pravidelne presúvajú finančné prostriedky z federálneho rozpočtu.
Po 3 rokoch účasti v NIS môže vojak požiadať o správu o poskytnutí úveru na bývanie. Peniaze zo sporiaceho účtu je možné použiť na zaplatenie príspevku. Splácanie sa vykonáva na náklady štátnych financií zaúčtovaných na účte účastníka programu. Ak vojak odíde, financovanie sa skončí. Viac podrobností o NIS nájdete na webovej stránke rosvoenipoteka.ru.
Podľa podmienok vojenskej hypotéky je výška pôžičky obmedzená. Napríklad Sberbank má 2 502 000 rubľov. Tiež sa skrátila doba pôžičky na 20 rokov. Pokiaľ ide o vojenský personál, banky ponúkajú sadzby o niečo nižšie ako ostatní dlžníci. Môžete si kúpiť: byt na sekundárnom trhu, obytný dom s pozemkom, mestský dom, byt na základe zmluvy o majetkovej účasti na výstavbe. Vojenské hypotéky poskytujú: Promsvyazbank, VTB, Gazprombank, Rosselkhozbank, Bank Zenit, RNKB Bank, Svyaz-Bank, AHML, Otkritie atď.
Matkapital
Hypotéky v Rusku boli s príchodom programu k dispozícii mnohým rodičom Matkapital, ktorá ustanovuje zavedenie počiatočnej platby alebo časti pôžičky, splatenie už prijatej hypotéky na úkor materského kapitálu. Vzťahuje sa na tých manželov, ktorí majú druhé dieťa pred rokom 2021, a na tieto ponuky pôžičiek:
- hotové bývanie;
- Nová budova;
- individuálna výstavba domu.
Upozorňujeme, že nielen matka, ale aj otec v niektorých prípadoch môžu požiadať o finančnú pomoc pri poskytovaní hypotéky. Banke je potrebné poskytnúť zodpovedajúci certifikát. Implementácia tohto typu sociálnej hypotéky sa vykonáva v niekoľkých krokoch.
Matcapital akceptujú títo veritelia: URALSIB, VTB, Raiffeisenbank, Gazprombank, Sberbank, BZHF, Otkritie, RSHB, Alfa-Bank a niekoľko ďalších.
Hypotéka pre mladú rodinu
Štát tiež vypracoval ďalší program pre rodiny, v ktorom v období od 01.01.2018 do 31.12.2022 sa narodí druhé / tretie dieťa... Jeho podmienky vám umožňujú kúpiť si bývanie za zníženú cenu (od 6%) vo výške 3-8 miliónov rubľov. Tento typ hypotéky spravidla poskytuje páru predmet na primárnom / sekundárnom trhu.
Príspevok môže byť o 5 až 10% vyšší ako priemerná hodnota. Dlžník musí byť občan / občan Ruskej federácie nie starší ako 35 rokov, ženatý a s deťmi a musí dostávať dostatočný plat na obsluhu pôžičky. Hypotéku pre mladú rodinu v roku 2019 podporujú tí, ktorým sa podľa rozhodnutia výkonných orgánov uznáva, že potrebujú bývanie a sú na čakacej listine.
Dotácia pokrýva 40% nákladov na pôžičku. Pôžičky v rámci tohto programu vykonávajú: Sberbank, DeltaCredit Bank, Raiffeisenbank, Otkritie, Severgazbank, Vozrozhdenie, Promsvyazbank, VTB, Absolut Bank, SKB Bank atď.
Komerčná hypotéka
Komerčná hypotéka- Ide o pôžičky za účelom kúpy nebytových nehnuteľností za účelom následného zisku. Peniaze sa poskytujú na nákup: skladov, priemyselných budov, kancelárií, nákupných a zábavných zariadení atď. Súčasne sa založí kúpený predmet aj existujúci dlžník. Hypotekárny zákon upravuje komerčné hypotekárne pôžičky.
Podľa neho je pôžička možná v prípade vykúpenia nielen samotnej stavby, ale aj pozemku, ktorý sa na nej nachádza. Dlžníkmi sú častejšie právnické osoby, jednotliví podnikatelia. Ak zariadia hypotéku na komplex podnik-majetok, nadobudnuté nehnuteľnosti, pozemky a ostatné aktíva vrátane vybavenia, hotových tovarov sa stanú zástavou.
V rámci tohto druhu hypotéky ponúka väčšina bánk svojim klientom 10-20 miliónov rubľov. Existujú však finančné inštitúcie, ktoré financujú vyššie sumy. Tá istá banka SMP si môže požičať až 50 miliónov rubľov. Sadzba na komerčné hypotéky je vyššia (od 12-13% ročne), vklad je tiež (20-30%). Nemožno na neho použiť dotácie a kapitálový kapitál.
Niektoré programy však poskytujú ďalšie príležitosti. Rosselkhozbank môže napríklad dodatočne financovať dlžníka na opravu zariadenia, poskytnúť odloženú platbu istiny. Niekedy existujú návrhy na rôzne formy vydávania požičaných prostriedkov:
- jednorazová pôžička;
- úverový rámec.
Druhy hypoték v závislosti od účelov hypotekárnych úverov
Ak rozdelíte hypotéku podľa účelu, vytvoria sa 2 typy - cieľový a necieľový... Prvá zahŕňa všetky vyššie uvedené pôžičky na bývanie. Títo. sú vydané špeciálne na nákup predmetu. A v druhom prípade hovoríme o nevhodnom úvere zabezpečenom nehnuteľnosťou. Je to alternatíva k hypotéke, ale bez akontácie. Vyznačuje sa tiež krátkodobosťou a sumou - až 10 miliónov rubľov. 15-20 rokov, relatívne vysokou mierou-od 13 do 15% ročne.
Zabezpečením je bývanie vo vlastníctve danej osoby. Pretože pôžička je nevhodná, nie je potrebné potvrdzovať účel použitia peňazí. To znamená, že môžete nasmerovať finančné prostriedky na opravy, nákup zariadenia, nábytku a ďalšie. Nevhodný typ hypotéky je v sortimente úverových produktov takmer každej banky špecializujúcej sa na hypotekárne pôžičky.
Neštandardné hypotekárne programy
Samostatnú skupinu je potrebné vyzdvihnúť neštandardné hypotekárne programy... Patrí sem hypotéka: 2 dokumenty, bez akontácie, pôžička na parkovacie miesto / garáž. Požičanie peňazí na riešenie bytovej otázky je najčastejšie sprevádzané predložením veľkého balíka dokumentov. Jednotlivé programy, ako napríklad „ľahká hypotéka“, „hypotéka na 2 dokumenty“, však proces požičiavania zjednodušujú.
Tento typ pôžičky na bývanie je vhodný pre tých, ktorí pracujú neoficiálne, a preto nemôže poskytnúť 2-NDFL, pretože banky budú žiadať iba cestovný pas a druhý doklad totožnosti (licencia / SNILS / medzinárodný pas atď.). A zdá sa, že je možné získať peniaze na: novú budovu, refinancovanie, sekundárny trh. Je pravda, že na minimalizáciu rizík veritelia zvyšujú náklady na hypotéku, sumu vkladu.