Представители проектной организации «БРТ РУС» (заказчик: ЗАО «Патриот - Инжиниринг» (ГК «Интеко»)) в качестве достоинств обновленной серии жилых домов «РБТА» отметили гибкую квартирографию, которая позволяет строить практически адресный набор квартир; разнообразие фасадных решений, которое позволяет легко ориентироваться в жилом дворе; универсальные типы жилых секций, из которых можно собрать практически любой вид градостроительного образования; современные заводские и строительные технологии, которые позволяют осуществить практически любое архитектурное решение.
Из представленных секций формируются три современных типа квартала размерами от 80 до 100 метров. Первый сформирован башнями, второй - имеет внутреннюю площадь и третий - незамкнутый квартал, демонстрирующий возможности поворотных и угловых секций. Все первые этажи вдоль улиц сделаны общественными. Внутри двора обеспечен единый уровень, чтобы исключить препятствия маломобильным жителям.
Уже сегодня на комбинате выполняют оригинальные детали, позволяющие делать фасады более разнообразными - это любые виды решеток, рельефов, рисунков в сочетании с архитектурным бетоном и прочее.
По словам начальника управления Архсовета Евгении Муринец, проекты «БРТ РУС» соответствуют практически всем современным критериям, кроме пункта, касающегося разнообразия пластики фасада внутри одной секции. По словам проектировщиков, это предполагается лишь в сериях жилья «комфорт», где гораздо шире сам фасад и лоджии могут быть смещены друг относительно друга.
Матрица самых разных квартир с широким шагом перекрытий от 6 до 8 метров позволяет менять квартирографию каждый год в соответствии с потребностями населения, создавая максимально востребованное жилье. Широтные секции включают в себя все возможное разнообразие планировочных решений, меридиональные - чуть менее гибкие, но и в них предусмотрены такие варианты, как, например, квартиры-студии. Также созданы поворотная и универсальная угловая секции, которые могут использоваться как в обычном, так и в «зеркальном» исполнении.
За основу градостроительных решений взяты три типа кварталов - башенный тип, барселонский квартал со срезанным углом, позволяющим сформировать внутреннюю площадь, и незамкнутый квартал со среднеэтажной открытой застройкой и внутридворовым пространством. Двор решен в одном уровне, без дополнительных пандусов и лестниц, что существенно облегчает передвижение маломобильного населения. Все первые этажи, имеющие переменную высоту от 4 до 5,5 метров, заняты общественными функциями.
Серия жилых домов ТА-714-001
Проектная организация «ТЕРРА АУРИ», работающая с компанией «Главмосстрой», представила проект периметральной застройки участка со смещением секций с высотой 6-17 этажей. Жилые секции имеют меридиональную и широтную ориентацию. Большинство квартир имеют двухстороннюю ориентацию или являются угловыми. Входы в общественные помещении расположены со стороны улиц районного значения и бульваров. Предусмотрено витражное остекление первых этажей в полэтажа. На основе одной инженерной схемы предусмотрена вариативность панировочных решений этажа.
Варианты фасадов с использованием архитектурного бетона с разными цветовыми решениями, а также размещением групп балконов разного цвета в разных местах фасада позволяет добиться очень индивидуальных архитектурных решений. Кроме того, панельно-каркасная серия предполагает полное отсутствие несущих конструкций внутри квартиры.
Для отделки предлагается использовать архитектурный бетон разных цветов и различные виды плитки. Все это, вместе со сбитым ритмом окон, меняющимся рисунком стен и специально предусмотренными вертикальными нишами под декоративной решеткой, где будут спрятаны кондиционеры, создает привлекательное жилье, мало похожее на панельное.
«Многие годы одним из главных эстетических и функциональных претензий владельцев и потенциальных покупателей типового жилья была неудобная планировка квартир, зачастую не поддающаяся изменениям, низкие потолки, значительная потеря полезной площади межкомнатными коридорами, однообразность домов и отсутствие необходимой для жизнедеятельности инфраструктуры в шаговой доступности. Мы учли и устранили эти недостатки в новой серии жилых домов ТА-714-001. Разнообразные фасадные решения, свободная планировка квартир, высокие потолки - 2,75 м, возможность организации социально-коммерческих помещений на первых этажах - это лишь основные преимущества предложенной нами новой полносборной панельно-каркасной серии многоквартирных жилых домов повторного применения» , - рассказала Ирина Римашевская, руководитель архитектурной мастерской «Терра Аури».
Технология панельного домостроения еще долгие годы будет востребована, поскольку постоянно подвергается модернизации, а значит в той или иной мере соответствует требованиям российского рынка недвижимости. Конечно, для такого крупного города, как Москва, где сосредоточены основные строительные ресурсы, это является не столь очевидным утверждением, но если рассматривать в масштабах страны, то сложно удовлетворить потребность в жилье только индивидуальными монолитными и кирпичными домами, которые существенно отстают по срокам возведения и более дорогие по сравнению с типовой панелью.
Например, север России очень нуждается в индустриальных домах новых серий. Там есть целые города из домов советских серий, полностью устаревших морально и физически. Интерес к новым технологиям жилищного строительства будут проявлять сырьевые, в том числе нефтедобывающие компании, которым необходимо обеспечить своих сотрудников жильем. Здесь важно отметить, что климатические условия не накладывают практически никаких ограничений на эксплуатацию домов нового поколения. За исключением требований к особой планировке зданий для районов с высокой сейсмичностью.
Таким образом, с помощью модернизированного панельного домостроения, в основе которого лежит обеспечение большей свободы для архитектурных планировочных решений, улучшение качества конструктива, снижение затрат на строительство и эксплуатацию зданий, можно решить не только проблему нехватки жилого фонда, но и дать новый толчок к развитию коммерческой недвижимости.
По инициативе столичного правительства создана рабочая группа Москомархитектуры по разработке проектов типовых панельных домов нового поколения. В числе ее участников крупные игроки рынка Москвы и Подмосковья - ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, «Главмосстрой», некоторые из них даже успели презентовать поистине революционные идеи в области индустриального домостроения, которые смогут в ближайшем будущем сравнить жилье эконом-класса с бизнес-классом. Различие останется лишь в метраже квартир и месторасположении застройки.
Безусловным преимуществом панельного домостроения остается оптимальное соотношение цены и качества, а также возможность быстро и в больших объемах возводить жилые объекты. Прежде всего, это связано с тем, что сборные конструкции для панельных домов изготавливаются в заводских условиях, на высокомеханизированном и автоматизированном производстве, что позволяет свести к минимуму «мокрые процессы» на стройплощадке, следовательно, и влияние «человеческого фактора» на снижение качества строительства. В результате значительно сокращаются сроки строительства и себестоимость таких домов в сравнении с монолитно-каркасными и кирпичными.
Если говорить с практической точки зрения, то ведущими отраслевыми организациями активно создаются технологические линии сборных конструкций, позволяющие строить качественные жилые корпуса разной этажности и формы планировки с индивидуальной архитектурой.
Более того, современные технологические и строительные решения дают возможность заранее спроектировать первые этажи под коммерческую инфраструктуру и разместить в панельном доме подземный паркинг.
Что же касается недостатков панельного жилья советского и постперестроечного периода, то не имеет смысла их перечислять, – все мы о них знаем не понаслышке. Например, долгое время среди минусов можно было отметить плохую звукоизоляцию, теплоизоляцию и межпанельные швы. Однако уже сегодня применяются бесшовные технологии отделки фасадов. Благодаря им на домах полностью отсутствуют межпанельные швы, что, в свою очередь, положительно сказывается не только на тепло- и энергосбережении объекта, ликвидируя протечки и промерзания стыков наружных стен, но и улучшает его эстетические характеристики за счет использования разнообразных цветовых и архитектурных решений.
Если провести аналогию между новым панельным жильем с типовыми сериями двадцатилетней давности, то они существенно отличаются по своим характеристикам. Во-первых, квартиры в домах, возведенных по современной индустриальной технологии, имеют большую площадь, высоту потолков и улучшенную планировку. Кроме того, качество финишной обработки поверхностей настолько усовершенствовано.
Во-вторых, преобразования в панельном домостроении произошли во внешнем облике зданий: значительно расширился выбор отделочных приемов в оформлении фасадов. В-третьих, такие дома соответствуют современным требованиям безопасности, энергоэффективности и долговечности. Для радикального снижения потерь тепла и электроэнергии в зданиях применяется комплексный подход, включающий в себя: утепление фасадов и кровель, установку современных электрических сетей, внутридомовых разводок, датчиков учета, систем поквартирного учета потребления тепловой энергии и воды, пластиковых конструкций с герметичными стеклопакетами, коллекторов.
Особое внимание заслуживает система «умный дом», подразумевающая использование автоматики для контроля за всеми инженерными системами - отоплением, вентиляцией и освещением в местах общего пользования.
Среди последних новшеств - применение системы вентиляции с рекуператором тепла, которая значительно снижает затраты на тепло- и электроснабжение здания. В том числе, способствуют экономии электроэнергии современные окна, сокращающие потери тепла на 15-20%.
В-четвертых, отведение первых этажей домов под нежилые (коммерческие) помещения, в частности, под магазины, аптеки, фитнес клубы и банки. Здесь же, как обязательное требование ко всем жилым объектам, - наличие благоустроенной открытой территории с детскими и спортивными площадками. А также создание комфортных условий жизни для лиц с ограниченными возможностями, например, лифтовая зона расположена на одном уровне с вестибюлем, что позволяет без особых трудностей людям на колясках попасть на любой этаж дома.
Важная роль отводится и эстетическим характеристикам жилых объектов: они должны быть многофункциональными, гармоничными и иметь свой собственный образ. Одним словом - разнообразие должно стать ключевым сюжетом в индустриальном жилищном строительстве.
Серия жилых домов «РИК» и «НАД»
ОАО «ДСК № 1» и бюро Рикардо Бофилла (Испания) представили доработанную серию жилых домов «РИК» и «НАД». В прошлый раз замечания к этим сериям со стороны Архсовета касались вариативности фасадных решений в части пластики. Серии «РИК» и «НАД» предполагают комбинации различных вариантов отделок фасадов и блокировки секций, с учетом возможности смещать их друг относительно друга. Разнообразие достигается использованием цветов и рисунков плитки, изменением цвета оконной столярки. Пластика фасадов может меняться также при добавлении навесных балконов.
Впрочем, говоря о скупости выразительных средств в этих сериях, Сергей Кузнецов отметил - «здесь есть некоторая жесткость, но это авторский ход, эта определенная лапидарность решений - выбор архитектора» . Проектировщикам было рекомендовано приложить к материалам палитру возможных цветов в отделке фасадов. Штимманн признался, что данный проект ему глубоко симпатичен, но при явной переменной этажности не использовать кровли для устройства террас архитектору кажется нерациональным. Владимир Плоткин огорчился, что используются стеновые панели с одинаковым типом окна, что ограничивает архитектурные возможности. Александр Кудрявцев назвал этот проект самым аскетичным среди всех представленных.
По словам Евгении Муринец, в данном проекте не в полной мере реализуется принцип гибкости планировки внутри секции. Зато авторы именно этой версии, по мнению члена Архсовета Андрея Бокова, «первая команда, которая поставила планировочную задачу и справилась с ней», представив и внутреннее, и внешнее пространство улиц.
Рикардо Бофилл проектировал серию «РИК» (название дано по его имени). Архитектор предложил 120 расцветок фасада. При этом для здания характерны прямые формы, оно простое в монтаже, так как панели увеличились в габаритах - один шаг составляет 7,2 метра. Кроме того, обновили окна и другие архитектурные атрибуты. Монтаж экспериментального дома мы уже закончили в 11-м квартале Некрасовки.
Серию «НАД» мы разработали с Александром Валентиновичем Надысевым, известным российским архитектором, руководителем мастерской № 1 ОАО «МНИИТЭП». Дом этой серии, на мой взгляд, более коммерческий, там по два санузла в квартирах, в «трешках» и «двушках» - новая планировка, большой холл.
Основное различие этих домов заключается в их внешнем облике: классический, несколько аскетичный фасад «РИКа» и более насыщенный архитектурными элементами «НАД».
Конструктивные и планировочные решения новых серий не предполагают большой гибкости внутри секций. Есть жесткие ограничения по размещению санузлов, кухонь, примыкания к лестнично-лифтовым узлам Гибкость внутри секций можно достичь только путем изменения набора квартир на разных уровнях. Это достигается за счет различных типов блок-секций - широтных, поворотных, меридиональных, торцевых, с различной квартирографией.
Серия жилых домов ДСК «Град»
«ДСК Град» и проектная организация «Мортон» представили Архсовету доработанный проект «Блок Суприм». Проект отвечает всем вышеописанным критериям, в частности, в нем реализованы принципы «правильных» первых этажей: двусторонняя вестибюльная группа, возможность вывода мусоропровода на внешний или дворовой фасад, свободная планировка и переменная высота нежилых помещений.
Технология, по словам проектировщиков, позволяет реализовать не просто варианты раскрашенных фасадов, а по-настоящему художественный подход к формированию застройки улиц, дворовых пространств и созданию высокоинформативной среды.
Проектировщики также постарались отказаться от «градусников» - однообразных столбиков застекленных лоджий и заменили их на разнообразие оконных проемов и остекления, которые можно смещать относительно друг друга поэтажно.
Особое внимание в проекте уделено первым нежилым этажам, которые предназначены для общественного использования и варьируются по высоте. Их входные группы ориентированы как в сторону улицы, так и во двор. Стоянки автомобилей организованы вдоль магистральной застройки и в разрывах между квартальными блоками. Во дворе движение автомобилей запрещено.
«Мы выбрали путь европейский, немецкий, это полный отказ от понятия серии и переход к просто повторяющимся проектам» , - отметили в своем выступлении авторы. Технология позволяет удовлетворить любые архитектурные изыски и пожелания застройщиков и основная задача комбината - это выпуск индивидуальных изделий. Помимо рассматриваемого проекта, уже ведется разработка пяти проектных предложений, представляющих собой разные версии нового жилого дома, каждый из которых отличается фасадным решением, выполненным с применением окрашенного бетона, плитки, стекла и других материалов. Возможны и разные строительные конструкции - железобетонная, каркасная, ригельная система и т. д.
Представленная работа показалась Андрею Гнездилову вполне законченным, готовым проектом, в котором сложно будет что-то поменять. При этом определенные планировочные решения вызывают вопросы и явно нуждаются в доработке. Авторы пояснили, что изменения в проект в любом случае еще будут вноситься, а все замечания – учитываться. Андрей Боков, напротив, выделил представленную работу: «Это единственная команда, которая четко поставила планировочную задачу и справилась с ней» . Хансу Штимманну не понравилось решение с размещением кондиционеров, которое, по его словам, напоминает «кожную болезнь». Но это индивидуальное эстетическое восприятие, а вот что касается конкретных недостатков, то здесь стоит обратить внимание на то, что планировочное решение не позволяет человеку попасть сразу из своего автомобиля в подъезд. Это, уверен Штимманн, стратегически неправильно и подходит разве что для небольшой поселковой застройки, но никак не для столицы.
Серия жилых домов «ДОММОС»
Проектные решения разработаны для собственных технологических линий двух заводов ХК «ГВСУ-центр». Проектировщики представили порядка семи блок секций - три рядовых и четыре угловых для 6-9-этажных домов. Здесь обеспечена возможность вариативности планировки квартир за счет применения увеличенного шага внутренних несущих стеновых панелей до 6,6 метров, а также возможность различного набора квартир на типовых этажах в рамках семи блок секций.
Панельные дома ДОММОС производятся на современном и полностью роботизированном оборудовании немецкой фирмы SOMMER c использованием автоматических линий для изготовления сварной сетки и объемных каркасов фирм EVG (Австрия) и AWM (Италия).
В базовом варианте облицовка стеновых плит осуществляется высококачественной клинкерной плиткой немецкой фирмы «ABC-Keramik». Процесс производства полностью роботизирован. На выходе получается панель с точной геометрией элементов, имеющей допустимые погрешности в параметрах не более 1 мм. Высокое качество поверхности изделия (класс А2-А3) позволяет по окончанию монтажа осуществлять отделочные работы, исключая мокрые процессы. С наружной стороны здания формируется идеальная поверхность будущего фасада здания с зазором в стыке панелей не более 1 см; в ней нет неровностей и других дефектов, обусловленных рисками ручного производства. Технология дает возможность изменять в соответствующем архитектурному замыслу порядке цвет и размер применяемой клинкерной плитки. Автоматизированный процесс производства панелей позволяет реализовывать любые дизайнерские решения по оформлению фасадов, значительно сокращая сроки фасадных работ.
Высокая технологичность производства панелей с минимальным использованием ручного труда обеспечивает высокое качество каждого элемента системы, создавая условия для высоких темпов монтажа конструкций на строительной площадке. Строительство панельных домов ДОММОС в зависимости от этажности займет от 6 до 12 месяцев.
С целью разнообразия пластики фасадов применены различные композиционные приемы членения поверхностей объемов здания по горизонтали и вертикали в сочетании с разнообразными видами наружной отделки. Фактурная поверхность бетона применяется в сочетании с клинкерной плиткой различных цветов. Окраска бетонных поверхностей в массе соединяется с имитацией расшивки поверхностей по объемам с целью визуально уйти от однообразия типовых элементов наружных ограждающих поверхностей.
Обеспечена градостроительная гибкость планировки застройки за счет смещения блок секций относительно друг друга.
Андрей Гнездилов, обсуждая проект, заметил, что ограждение кровли в виде стеновых панелей выглядит как временное, промежуточное предложение, понятное только на этапе строительства, но не в готовом доме. В планировках квартир Гнездилов также увидел недочеты – например, санузел, расположенный при входе в квартиру, а не рядом со спальней, что не соответствует современным стандартам. Также было отмечено, что на многочисленных выступающих элементах фасада в зимнее время будет скапливаться снег и вода. Авторы ответили, что представленное решение не является окончательным и еще будет дорабатываться.
Более 95% жилья в многоквартирных домах Москвы и Московской области - это квартиры в типовых (серийных) домах. Серийными являются не только все панельные и блочные дома 1960-х-2000-х гг., но и большинство сталинских кирпичных домов (серии II-01, II-03, группа серий СМ), которые во многих источниках, даже в БТИ, фигурируют как «индивидуальные проекты». И большинство домов для сотрудников дипломатического корпуса на Кутузовском проспекте и на Рублевском шоссе, и более 80% всех домов на Ленинском проспекте, и жилые дома-«паруса» на Нагатинской набережной, и здания экспериментального жилого района Чертаново Северное, и сталинские дома из ярко-красного кирпича на улицах Куусинена и Строителей на самом деле построены по типовым проектам. Серийными являются и кажущиеся на первый взгляд нестандартными блочные сиреневые дома («чернильницы») на Марксистской улице (просто в др. районах дома этой серии К-4 имеют серую расцветку).
«Типовые» - не значит «плохие, непрестижные». В самых престижных из спальных районов Москвы - Крылатском и Кунцево почти все дома серийные (типовые). На портале www.сайт представлены абсолютно все типовые серии хрущевских, брежневских и современных многоквартирных домов Москвы и Подмосковья. Также на нашем сайте Вы найдете почти все типовые серии позднесталинского периода. Таким образом, наш сайт содержит планировки, поэтажные планы и характеристики более чем 90% всех квартир и домов, встречающихся на рынке недвижимости Москвы и Московской области.
Все типовые серии на портале www.сайт размещены по принципу периодизации проектов:
Кирпичные и блочные дома с высотой потолков от 2.70 м., построенные по типовым проектам, возникшим до середины 1950-х гг. Комнаты в квартирах в сталинских домах, как правило, изолированные, прихожие и кухни относительно просторные. Ведь основным требованием, предъявлявшимся к проектировщикам, была возможность покомнатного (коммунального) заселения квартир. Строились такие дома до 1961 г. в самых различных районах Москвы и в городах Подмосковья, количество этажей в них - от 4 до 10 (чаще всего - 5, 8 и 9).
Дома, проекты которых были созданы после знаменитого постановления «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», принятого по инициативе Н. С. Хрущева, и до конца его правления, т. е. с 1956 по 1964 гг. Однако в Москве они строились вплоть до 1972 г., а в Московской области и во многих регионах страны - до середины 1980-х гг. Особенности хрущевских домов - высота потолка 2.50 - 2.60 м., крохотные прихожие и кухни, смежные комнаты во многих квартирах. В настоящее время 5-этажные дома многих хрущевских серий в Москве сносятся. Однако встречаются и серии, где количество этажей 8 и 9, а также 5-этажки с улучшенными характеристиками (в т. ч. кирпичные), перспектива которых пока неясна.
Типовые серии домов, получившие свое название по имени Генерального секретаря ЦК КПСС, при котором они проектировались - Л. И. Брежнева, т. е. с 1964 г. по начало 1980-х гг. В этих домах есть мусоропровод, лифт, высота потолков - в среднем 2.65 м. Так как в большинстве брежневских серий плохая теплоизоляция стен, в настоящее время в ходе кампании по увеличению энергоэффективности жилых зданий они подвергаются санации (власти именуют это капремонтом). В Москве брежневки отдельных серий строились вплоть до конца 2000-х гг., а в Подмосковье и в регионах России возводятся и поныне.
Все типовые серии домов, появившиеся после 1990 года.
Около 85% всех типовых серий многоквартирных домов, строившихся в Москве в 1960-е-2000-е годы, разработаны специально для московских домостроительных комбинатов (ДСК), т. е. являются чисто «московскими». В их числе – все самые распространенные серии хрущевского (К-7, 1-510, II-32, 1605/5), брежневского (1605/12, II-67, П-3, П-30, П-43, П-44, П-46) периодов и современные серии новостроек (П-44Т, КОПЭ-М-Парус, П-3М).
Вышеуказанные серии встречаются также во многих городах Московской области (самые «московские» города Подмосковья – Одинцово, Видное, Железнодорожный, Королёв и Котельники). А в других регионах страны дома московских серий строились лишь в исключительных случаях (больше всего их в городах Тольятти, Набережные Челны и Нижневартовск). Эти моногорода, в которых расположены крупнейшие предприятия общенационального значения (ВАЗ, КамАЗ, предприятия газодобывающего комплекса), строились при участии московских строителей.
Что касается городов Московской области, то здесь преобладают местные модификации общесоюзных серий (83, 85, 90, 121, 124, 135, 1-439, 1-447, 1-464, 1-466 и др.). Проектировщиком большинства московских серий является МИТЭП (ныне МНИИТЭП – Московский НИИ Типологии экспериментального проектирования), а общесоюзных – ЦНИИЭП жилища и др. проектные КБ и НИИ. Именно в проектных организациях в настоящее время необходимо согласовывать варианты перепланировки квартир. С конца 1990-х-начала 2000-х гг. домостроительные комбинаты Подмосковья начали строить жилые многоквартирные дома собственных типовых серий. На рынке недвижимости Подмосковья появились серии И-1723, В-2000, 17.0З-68К, РД-90, 3322-Б и др. Все они также представлены как на www..1Dom.ru – Первый о новостройках.
Из общесоюзных серий в Москве более всего распространены Башня Вулых, семейства серий II-18, II-68 и различные модификации серии 1-515/9. Все они также представлены на www.сайт. Дома подмосковных и общесоюзных серий встречаются и в тех районах Москвы, территории которых были присоединены к столице в 1980-х гг.: Косино, Новобратцевский, Бутово, Крюково (а в Солнцево они практически все снесены). Есть в Москве и Подмосковье также дома ведомственных серий, которые строились по всей стране: КПД-4570 (Министерство обороны) или в нескольких регионах: МЭС-84 (Мосэнергострой). В последнее время на территории Московской области домостроительные комбинаты из сопредельных регионов строят дома региональных серий, напр. СПТ (г. Тула), ВЛК (г. Ковров). Информация обо всех них также размещена на нашем портале.
Также на www.сайт есть информация о типовых сериях общежитий и гостиниц, т. к. многие дома с квартирами гостиничного типа построены по типовым проектам (напр. 1-300, И-III-3), первоначально предназначавшимся только для общежитий и гостиниц. Также в их числе – бывшие общежития, в которых была разрешена приватизация. Известны и обратные случаи: дома изначально «жилой» серии II-34 со временем стали использоваться также под гостиницы класса 2* и под общежития. Существуют и «мультиформатные» серии зданий (напр. 1МГ-601Д, 1МГ-601Ж, КМС-101), которые с самого начала используются и под жилые дома, и под гостиницы, и под офисные здания.
Есть на www.сайт и редкие, экспериментальные серии домов: Лебедь, И-1168, И-1822, К-5, Колос (И-1279, И-1289, И-1303), Севанская, Система КУБ, Юбилейный, Юникон (И-1834, И-1835) и др. Есть и серия И-99-47 из фильма «Ирония судьбы, или С легким паром!». Представлены в нашей коллекции и малоизвестные серии кирпичных домов (II-66, К-14), которые строились для сотрудников влиятельных ведомств и нижних чинов аппаратов ЦК КПСС и Совмина СССР. Опубликована на www.сайт информация и о специальных сериях домов: с повышенной шумоизоляцией (П-55, ПП-70, ПП-83), для кварталов малоэтажной застройки (Бекерон, ПД-1), для многодетных семей (БОД-1), для одиноких пенсионеров (И-1900).
Практически все страницы серий содержат поэтажные планы домов и типовые планировки квартир, фотографии домов и подробную аннотацию: районы / города, годы строительства, параметры стен, какие стены являются несущими (т. е. возможность перепланировки), типы санузлов, отличительные особенности различных модификаций той или иной серии, достоинства и недостатки и т. п.
Страницы московских серий содержат также информацию по срокам сноса или капитального ремонта, санации домов этой типовой серии. Отражены также некоторые исторические, уникальные факты, связанные с домами той или иной московской серии.
Обращаем внимание, что за высоту жилых помещений www.. е. без учета толщины плиты перекрытия (не путать с высотой этажа в осях – от пола до пола, т. е. включая толщину плиты).
Указаны также производители серий, ныне существующие и как самостоятельные структуры: ДСК-1, Подольский ДСК, Рузский Дом–Тучковский ДСК, и вошедшие в состав крупных корпораций и холдингов: ДСК-2, ДСК-3 (входят в Группу компаний ПИК), Щёлковский ДСК, Электростальский ДСК, Орехово-Зуевский ДСК (Группа компаний Домостроитель), Бескудниковский КСМ, Кусковский завод ЖБК №2 (входят в МПСМ – производственный дивизион корпорации Главстрой) и др.
Редакция портала www.сайт отказалась от публикации нереализованных проектов типовых серий (П-6, П-15, П-33, П-37, П-45, М-6-ЭКО и т. п.), т. к. они в изобилии представлены на профессиональных интернет-форумах по строительству и архитектуре (http://vkontakte.ru/club1618109, http://mgsupgs.livejournal.com/ и др.), а нашей основной миссией всё же является освещение рынка недвижимости. По этой же причине www.сайт считает малоцелесообразной и публикацию серий 2-этажных многоквартирных домов конца 1940-х-1950-х гг. (напр. 1-201, 1-204, 1-211, 1-240 и др.), сохранившихся в Подмосковье и Москве в крайне ветхом состоянии и в незначительном количестве. Если кто и покупает квартиры в таких домах, то, как правило, не для проживания/сдачи в аренду, а в среднесрочных инвестиционных целях: чтобы при их сносе получить квартиру в новостройке.
Принципы маркировки московских, подмосковных и общесоюзных типовых серий. Разночтения в обозначениях серий в документации различных БТИ
Римскими цифрами было принято обозначать конструктивные особенности серий: I – с продольными несущими стенами, II – с поперечными несущими стенами, продольными диафрагмами жесткости (продольные стенки лестничных клеток, отдельные участки наружных или внутренних стен) и перекрытиями, опертыми преимущественно по двум сторонам на поперечные стены; III – с продольными несущими стенами, поперечными диафрагмами жесткости (поперечные стены лестничных клеток, торцевые стены и др.) и перекрытиями, опертыми преимущественно по двум сторонам на продольные стены.
Что касается арабских цифр, то для многих общесоюзных серий в 1970-х-1990-х гг. действовала система, где наименование типового проекта состояло из 2-3 групп цифр. Первая группа цифр означала: 111 – многосекционный многоквартирный жилой дом с панельными стенами, 114 – многосекционный многоквартирный жилой дом с кирпичными стенами, 121 – односекционный многоквартирный дом-башня с панельными стенами, 124 – односекционный многоквартирный дом-башня с кирпичными стенами. Вторая группа цифр обозначала саму серию, а на конце после точки в отдельных случаях указывался год разработки серии.
На рынке недвижимости Москвы в наименовании серии через слэш после собственно номера серии в отдельных случаях указывается этажность, напр. серия П-3М-7/23 – это значит 23 этажа. Так как эта модификация существенно отличается и планировками квартир, и поэтажными планами от базовой серии П-3М (9-17 этажей), www.. То же самое касается серий 1-515/5, 1605/АМ5 (5-этажные хрущевки) и соответственно 1-515/9, 1605/9 (серии 9-этажных домов). Но, когда поэтажные планы, конструктивные характеристики и номенклатура типовых планировок квартир не зависят от количества этажей в доме (это касается большинства серий), выделять варианты в отдельную серию нецелесообразно. Однако некоторые БТИ механически маркируют все частные случаи различного количества этажей, напр. П-44/16 и П-44/17.
Через дефис в московских сериях указывается число секций (подъездов), напр. жилые дома типовой серии II-18-01 состоят из одного подъезда (т. е. являются «башнями»). Поэтажные планы и планировки квартир в них отличаются от 2-подъездных домов II-18-02. Однако в некоторых БТИ встречаются частные случаи обозначений количества секций и в др. сериях, напр. II-49-04, что для большинства серий не принципиально, т. к. варианты планировок квартир в 4-подъездных домах серии II-49 не отличаются, к примеру, от 6-подъездных. Исключением являются семейства серий II-18, II-29, II-66, II-68.
Но основная головная боль многих собственников квартир и начинающих риэлторов – разночтения в обозначениях многих типовых серий домов 1950-х-1970-х гг. Так, например, типовая серия II-07 в разных источниках фигурирует и как И-07, и 2-07, и П-07, и даже как 11-07. Причина этого – отсутствие на советских пишущих машинках 1950-х-1970-х гг. латинского шрифта. Поскольку универсальной инструкции не существовало вплоть до 1975 г., машинистки различных БТИ произвольно решали, как корректнее отпечатать римские цифры. Лишь с введением Единого Московского каталога унифицированных изделий было решено обозначать буквой П только панельные серии. В те же годы началось создание объединенных баз данных с универсальными принципами литерации.
Различают широтную (вдоль широты), меридиональную (вдоль меридиана) и универсальную ориентации жилых зданий, что также влияет на планировки квартир и поэтажные планы в домах различных типах серий. Все помещения, кроме торцевых и угловых, в домах широтной ориентации обращены на юг и север, а в домах меридиональной ориентации – на восток и запад. В домах типовых серий широтной ориентации нет таких вариантов поэтажных планов, где квартиры-«линейки» (с окнами на одну сторону) в рядных (рядовых) секциях присутствуют на обеих сторонах, иначе получилось бы так, что окна всех комнат в квартирах на одной из сторон выходили бы только на север.
Таким образом, буква М в названиях московских типовых серий домов 1960-х-1980-х гг. означает «меридиональная», Ш или Ю – «широтная» (все квартиры-«линейки» обращены на юг). Возможные отклонения от широты и долготы определяются на основании расчетов продолжительности инсоляции (солнечного освещения) комнат в соответствии с СанПиН. Т. е. при привязке к местности дома соответствующих типов серий должны строиться согласно типу ориентации, но на практике эти правила соблюдались не всегда.
В 1990-х-2000-х гг. буква М в названиях московских серий стала обозначать «модифицированная» и/или «муниципальная».
Индекс «И» в начале названия серий московских производителей означает, что в момент разработки проект дома был индивидуальным, и только впоследствии пошел в серийное производство (т. н. «проект повторного применения»). Исключением является серия И-155, названная так в целях продвижения бренда компании-производителя СУ-155.
Для современных подмосковных серий распространена практика указывать в наименовании серии год разработки, напр. РД-17.04 разработана в 2004 г., 17С-02 – в 2002 году. Буквы в их названиях, как правило, обозначают производителя: В – Воскресенский домостроительный комбинат (ВДСК), Н – «Нарострой» (Наро-Фоминский ДСК), ОЗ – Орехово-Зуевский ДСК, П – Подольский ДСК, РД (в более ранних сериях – Т) – «Рузский Дом» (Тучковский ДСК), С – Серпуховский ДСК, Щ – Щёлковский ДСК, Э – Электростальский ДСК. В 2000-х гг. этот принцип стал применяться также и в названиях некоторых московских серий: ГМС (Главмосстрой), МПСМ (Моспромстройматериалы).
Следует отметить, что многие индексы, упомянутые в некоторых БТИ как наименования серий (КТЖС-13, БС-05-17М и т. п.), на самом деле являются лишь вариантами блок-секций типовых серий КОПЭ, ГМС-1 и др. У многих серий 1990-х-2000-х гг. существует по нескольку десятков вариантов типовых блок-секций, из которых реально строилось/строится лишь по 5-10. Более подробную информацию о различных вариантах блок-секций см. на страницах соответствующих серий.
Иные буквосочетания, употребляемые в названиях московских и подмосковных типовых серий домов: КПД – крупнопанельный дом, ПБ – панельно-блочный, К – каркасный, кирпичный, Э – экспериментальная (серия), МГ – московская городская (серия), МО – Министерство обороны.
Др. понятия и определения
Серийными считаются дома, построенные по одному типовому проекту и имеющие сходные технические характеристики, инженерные коммуникации, планировки квартир и внешний вид.
Панельный дом – дом, стены и перекрытия которого выполнены из крупноразмерных, монтируемых на строительной площадке, плоскостных элементов (панелей) заводского изготовления. Панельные дома – самый быстровозводимый тип жилья (дома современных серий строятся со средней скоростью 1 этаж одной секции за 1 день). Использование стандартных конструкций и высокая скорость строительства удешевляют строительство таких домов. Главный недостаток панельных домов – сложности с перепланировками квартир. Это связано с привязкой жесткости конструкции к несущим стенам и размерами плит перекрытий. Крупнопанельными называют здания, выполненные преимущественно из панелей размером не менее чем на комнату.
Блок – это конструктивный сборный элемент или изделие, обычно заводского изготовления, применяемые как в индустриальном (типовом) домостроении, так и в индивидуальном строительстве. Среди достоинств блочных домов можно назвать относительную быстроту и дешевизну строительства. Помимо этого, блоки обладают самоустойчивостью, то есть не требуют дополнительного каркаса. В настоящее время на рынке новостроек Москвы и Подмосковья доля блочных домов невелика (в основном это малоэтажные дома), гораздо чаще блоки применяются в каркасно-монолитном домостроении.
Шаг секции – расстояние в осях между двумя соседними поперечными несущими стенами. В зависимости от расстояния между несущими стенами крупнопанельные здания подразделяют на здания с узким шагом несущих стен и здания с широким шагом несущих стен. Иногда понятие шага несущих стен заменяют пролетом перекрытий, и тогда крупнопанельные системы подразделяют на малопролетные (узкий шаг: в пролете несущих стен 1 комната), среднепролетные (2 комнаты), большепролетные (3 комнаты).
Материал горизонтальных перекрытий в доме – понятие, определяющее надежность и износостойкость дома. Например, деревянные или смешанные перекрытия автоматически означают повышенную пожароопасность и проблемы с установкой тяжелого оборудования (джакузи и т. п.) Железобетонные перекрытия – наиболее надежные. Информация о типе перекрытий позволяет оценить возможность согласования в БТИ перепланировки при проведении ремонта, а также перспективы сноса дома.
Санация – комплекс строительно-монтажных работ, проводимая в целях восстановления или улучшения первоначального технического состояния дома а также улучшения условий проживания на длительный срок, устойчивой экономии энергоресурсов, сокращения потерь и повышения рыночной стоимости жилья.
Перечень работ, выполняемых в ходе санации: замена кровли, утепление и облицовка фасадов в соответствии с нормами энергосбережения, замена окон и балконных дверей, остекление балконов и лоджий, замена инженерных коммуникаций, трубопроводов горячего и холодного водоснабжения, системы отопления с установкой новых радиаторов, установка узлов учета расходов тепла, электроэнергии, замена всех сантехнических приборов, газовых и электроплит, замена или ремонт вытяжной вентиляции, замена облицовочной плитки в подъездах, ремонт мусоропроводов, замена или ремонт лифтов. В отдельных случаях также предусмотрены иные мероприятия: установка системы отпугивания грызунов, комплексное благоустройство дворовой территории и др.
Пример наиболее полной и комплексной санации в Москве – дома серии II-18 на Краснохолмской набережной. В настоящее время представители властных структур Москвы во многих случаях выдают санацию за капремонт. В отличие от капитального ремонта, санация жилого дома проводится без отселения жильцов.
Капитальный ремонт – это полный комплекс мер, включающий, помимо всех вышеперечисленных мероприятий, замену перекрытий (а нередко также и части несущих стен, и перегородок). При этом могут осуществляться модернизация здания и его перепланировка (изменение поэтажных планов и планировок квартир), не вызывающие изменений основных технико-экономических показателей здания.
Реконструкция жилого здания – комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания и т.д.) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг. При реконструкции зданий помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться также надстройка этажей, переобустройство подземных и цокольных этажей под гаражи и/или нежилые помещения, возведение пристроек. В ходе реконструкции осуществляется повышение уровня инженерного оборудования (включая полную реконструкцию инженерных сетей), а также изменение архитектурного облика здания.