Conceptul de credit ipotecar și tipurile de credite ipotecare. Tipuri de credit ipotecar. Programe de creditare ipotecară Ce tipuri de credite ipotecare există

O ipotecă este actul de a gaj un imobil ca garanție și, în schimb, de a primi un împrumut în diverse scopuri.
Principalele circumstanțe care afectează valoarea împrumutului:

• Suma avansului debitorului.
• Termenul pentru care se emite un credit ipotecar.
• Costul casei sau apartamentului achiziționat.
• Suma venitului dvs. lunar.

Subiectul contractului de ipotecă încheiat între debitor și creditor îl constituie întotdeauna fondurile. Obligațiile monetare trebuie întotdeauna exprimate în moneda națională, chiar dacă contractul în sine folosește valută străină.

Ipoteca de stat

Ipotecile de stat presupun emiterea unei anumite sume de bani doar pentru achiziționarea de locuințe. Este imposibil să cheltuiți suma primită în alte scopuri. Garanția pentru acest împrumut este proprietatea achiziționată.

Ipoteca sociala

Un credit ipotecar social este conceput pentru a oferi o anumită sumă de bani pentru achiziționarea unei locuințe. Publicul țintă al unui astfel de credit ipotecar este cetățenii cu venituri lunare mici și medii. Scopul acestui program de credit ipotecar este de a îmbunătăți calitatea și nivelul condițiilor de locuire pentru populația cu venituri mici.

Un set complet de informații necesare cu privire la creditele ipotecare sociale este emis de autoritatea guvernamentală a orașului, care este responsabilă de politica locativă.

Ipoteca rezidentiala

Puteți obține un credit ipotecar pentru locuință în două moduri: prima opțiune este să obțineți bani pentru a cumpăra o casă de la o bancă. Aproape toate băncile au în prezent propriul program de emitere credit ipotecar. Ratele dobânzilor fluctuează în prezent de la 11% la 14% în ruble.

De asemenea, Federația Rusă a dezvoltat un program independent de creditare ipotecară pentru locuințe. Acest program are cerințe și condiții clare pentru emiterea de bani pentru locuințe.

Ipoteca militară

Personalul militar poate primi împrumuturi ipotecare în schimbul unei locuințe. În același timp, banii primiți de armată ca credit ipotecar pot fi cheltuiți doar pentru achiziționarea de spații rezidențiale. Creditele ipotecare sunt acordate personalului militar după 20 de ani de serviciu. Pentru a deveni participant la programul de credit ipotecar pentru militari, trebuie să deveniți participant la registrul sistemului de credit ipotecar de economii. Suma maximă oferită de bănci pentru personalul militar este de aproximativ 3.000.000 de ruble.

Ipoteca socială pentru tineret

Astăzi, nu este greu să găsești sprijin pentru o familie tânără. În acest scop, există un program de ajutorare a familiilor tinere. Se reînvie echipele de construcții; se lucrează până la două sute de schimburi, iar familiile tinere primesc anumite beneficii la achiziționarea de locuințe.

Oficiul fiscal. Datorită cod fiscal RF, puteți primi o anumită sumă de bani, care este dedusă din suma integrală a creditului ipotecar. Pentru a primi deducere fiscală, colectăm un pachet de documente: un act care confirmă dreptul de proprietate asupra locuințelor achiziționate în programul de credit ipotecar, un act de transfer al unui apartament sau al unei case către cumpărător, un contract de împrumut, documente care confirmă costurile procesării tuturor necesarului documente pentru a obține o ipotecă.

Principalul avantaj al unui credit ipotecar este că familia nu trebuie să acumuleze suma necesară de bani pe o perioadă lungă de timp pentru a cumpăra o locuință. Datorită programului de credit ipotecar, familia primește acum locuință și plătește pentru aceasta în perioada specificată în contract.

Al doilea lucru este că membrii familiei se pot înregistra în casa primită ca rezidenți și, prin urmare, pot primi înregistrarea în oraș.

Securitatea programului de credit ipotecar este mare. În general, chiar dacă împrumutatul își pierde locul de muncă sau capacitatea de muncă, proprietatea primită prin ipotecă nu se pierde. Împrumutatul rămâne proprietarul.

Un factor important este că împrumutatul nu plătește impozit pe venit pentru suma pe care o plătește în timp ce rambursează ipoteca.

Principalul factor negativ al unui credit ipotecar este că debitorul plătește în exces de două ori valoarea de piață a locuinței pe întreaga perioadă de rambursare a creditului ipotecar. Acesta este cel mai semnificativ dezavantaj al programelor de creditare ipotecară.

Astăzi, există multe oferte de credit ipotecar, fiecare dintre ele atrăgând propriul său împrumutat. Consultanții speciali și brokerii de credite ipotecare vă vor ajuta întotdeauna să găsiți cea mai bună ofertă între multe programe de credit ipotecar și să alegeți pe cel perfect pentru fiecare.

Clasificarea creditelor ipotecare

Creditele ipotecare sunt clasificate după diverse criterii.

1. După proprietate.

2. Prin scopuri de creditare. Sunt luate în considerare următoarele obiective:

Achiziționarea locuințelor finisate în bloc de apartamente sau o locuință individuală sau multifamilială ca reședință principală sau secundară; achiziționarea unei case pentru viață sezonieră, o cabană de vară, case de gradina cu loturi de teren; achiziţie terenîn construcție. De regulă, împrumuturile pentru achiziționarea de locuințe finite sunt oferite într-o singură plată unică;

Credit pentru constructii, reconstructii, renovare majoră locuințe individuale, case pentru locuință sezonieră, pentru dezvoltarea inginerească a unui teren;

Construire si achizitie de locuinte finisate in scop investitional. Acest împrumut pentru construcția de locuințe se realizează în etape: fiecare plată ulterioară se efectuează numai după finalizarea etapei anterioare.

3. După tipul de creditor, creditele ipotecare pot fi:

Bancar;

Nebancare.

4. După tipul de împrumutat:

a) ca entitati creditoare:

Credite acordate dezvoltatorilor și constructorilor;

Credite acordate direct viitorului proprietar;

b) în funcție de gradul de apartenență al debitorilor:

Credite pentru angajații băncii;

Angajații companiilor clienților băncilor;

Clienții companiilor imobiliare;

Persoane care locuiesc în această regiune;

Pentru toată lumea.

5) Conform condițiilor împrumuturilor. Caracteristicile comparative ale perioadelor pe termen determinat pentru unele țări sunt prezentate în Tabelul nr. 1 din Anexă. Din acest tabel se poate concluziona că diferite țări Momentul perioadelor este determinat diferit. În opinia mea, cea mai optimă distribuție a termenilor este reprezentată de Marea Britanie. Și condițiile de împrumut în Rusia sunt foarte înguste. La urma urmei, dacă îți imaginezi că o persoană intenționează să cumpere un apartament folosind împrumuturi ipotecare, este greu de imaginat cât va trebui să plătească lunar pentru a rambursa un astfel de împrumut în 3 ani. Acest lucru demonstrează încă o dată că creditarea ipotecară este o latură slabă a statului nostru.

6) După tipul ratei dobânzii:

Împrumut cu dobândă fixă;

Împrumut cu dobândă variabilă.

7) Dacă rambursarea anticipată este posibilă:

Cu drept de rambursare anticipată;

Fără drept de rambursare anticipată;

Cu drept de rambursare anticipată sub rezerva plății unei amenzi.

8) După gradul de securitate (cuantumul avansului). Valoarea împrumutului poate varia între 50 și 100% din valoarea proprietății gajate.

Tipuri de credite ipotecare

În sistemul de creditare ipotecară, se pot distinge mai multe tipuri diferite de credite în funcție de natura plăților.

1. Credit ipotecar permanent.

2. Împrumut cu plăți constante.

Un credit ipotecar permanent este cel mai mult formă simplăîmprumut. Este tipic pentru țările cu inflație scăzută, termene lungi de împrumut și implică plăți egale de rambursare (amortizare) la intervale regulate. Prin urmare, astfel de împrumuturi sunt clasificate ca fiind auto-amortizate. Amortizarea în acest caz înseamnă procesul de rambursare a datoriei principale și a dobânzii pentru utilizarea unui împrumut.

Împrumuturile cu plăți variabile nu se autoamortizează și prevăd perioade diferite de rambursare a principalului și a dobânzii, precum și alte condiții suplimentare. Acest tip de credit are subtipuri, care vor fi date mai jos.

Credite cu plata cu balon. Asigurați o plată unică (balon). În cadrul său, există și trei soiuri:

Cu plățile de dobândă înghețate până la data expirării. Acest tip de împrumut nu prevede nicio plată pentru rambursarea datoriei principale sau a dobânzii urgente. Rambursarea împrumutului și a dobânzii capitalizate aferente acestuia se face la sfârșitul termenului. Utilizarea acestui tip de împrumut este destul de limitată;

Cu doar plăți de dobândă. Se are în vedere ca dobânda la împrumut să fie plătită în mod regulat pe parcursul termenului. În timp ce rambursările sumei principalului împrumutului sunt programate chiar la sfârșitul termenului;

Cu amortizare parțială și o plată finală cu balon. Se prevede că plățile vor fi efectuate parțial până la sfârșitul termenului împrumutului.

Împrumut de primăvară sau împrumut cu plată fixă ​​a principalului. Implică plăți regulate egale pentru rambursarea datoriei principale.

Credit cu participare la venit si crestere de valoare. Acest tip de împrumut ipotecar este utilizat la finanțarea bunurilor imobiliare care produc venituri. Este aproape de auto-amortizare, dar presupune că împrumutătorul, primind în mod regulat principalul și dobânda pe acesta, participă la veniturile din proprietate. Participarea împrumutătorului poate varia: poate pretinde o parte din chiria în exces, o parte din venitul net din exploatare în exces sau o parte din câștigurile de capital sau veniturile primite din vânzarea proprietății.

Împrumut cu plăți în creștere (cu anuitate în creștere). Acest împrumut prevede plăți egale pe întregul termen și este utilizat de proprietarii de proprietăți închiriate cu așteptarea ca plățile să crească anual (sau la alte intervale). Astfel de împrumuturi sunt utilizate atunci când venitul împrumutatului la începutul perioadei de împrumut este mai mic decât la sfârșit. Caracteristicile unui astfel de împrumut sunt următoarele: un avans minim, apoi plățile cresc la o rată constantă; la o anumită etapă, plățile egale încep în cadrul schemei de împrumut cu autoamortizare. O succesiune de sume de plată este stabilită cu rate în creștere la intervale regulate, mărimea ultimei rate este determinată de valoarea soldului restant al împrumutului.

Împrumut cu anuitate inversă. Dimpotrivă, presupune o reducere a plăților creditului la sfârșitul termenului sau la încetarea acestora. În acest sens, acest credit este comparabil cu un credit cu plăți înghețate de dobândă.

Împrumut cu rată variabilă. De obicei „legate” de unul dintre indicii pieței monetare, inflație, valută, acestea vă permit să plătiți împrumutul la o rată variabilă cu restricții asupra valorii minime și maxime a acestuia. Modificările ratelor afectează termenii împrumutului.

Rollover canadian. Acesta este un credit ipotecar în care termenul său este împărțit în perioade de timp (3 sau 6 luni) și pentru fiecare dintre ele, ținând cont de condițiile pieței, se stabilește propria dobândă. Astfel, un credit rollover este un credit cu o rată a dobânzii variabilă. Acesta diferă de un împrumut cu o rată fixă ​​a dobânzii (ipotecă de primăvară)

Ipoteca finală. Esența acestui tip de creditare este că este prevăzut un al doilea credit pentru bunurile imobiliare deja acreditate, plățile asupra cărora sunt trimise pentru rambursarea primului credit. Ratele la astfel de împrumuturi sunt de obicei mai mari decât la un prim împrumut.

Împrumut cu dobândă adăugată. Prevăd atribuirea dobânzii la datoria principală, iar rezultatul este împărțit la numărul de perioade de rambursare pentru a determina suma plății următoare. Astfel de credite sunt folosite pentru împrumutul bunurilor personale, a unei mașini, de exemplu, și oferă posibilitatea de rambursare anticipată a creditului.

Rezolvarea problemei de a-și asigura propria locuință este primordială pentru mulți oameni, iar obținerea unui credit ipotecar este una dintre modalitățile disponibile care face posibilă realizarea acestui lucru în cel mai scurt timp posibil. Primul pas pe care mulți dintre noi îl facem este fie să cerem sfaturi de la o bancă, fie să cerem sfatul auto-studiu informații de pe site-urile lor. Dezvoltarea acestui tip de servicii bancare, pe de o parte, a extins semnificativ posibilitățile de alegere, pe de altă parte, a complicat procesul decizional al împrumutatului cu privire la tipul de credit ipotecar pe care dorește să îl folosească. Există adesea cazuri când o persoană care solicită informații despre condițiile de creditare nu are o idee clară despre ce program este interesat și care sunt diferențele fundamentale ale acestora.

Există multe opțiuni pentru clasificarea creditelor ipotecare, de exemplu, în funcție de scopul împrumutului, prezența co-debitorilor, moneda împrumutului, metodele de calcul a plăților lunare, tipul de imobil care va fi achiziționat și fiecare dintre ei are dreptul de a exista. Dacă pornim de la faptul că o ipotecă este un gaj al unui imobil, atunci toată diversitatea sa poate fi împărțită în două grupuri mariîn funcţie de ce proprietate va fi gajată. Dacă aveți propriul imobil și sunteți gata să îl utilizați ca garanție pentru un împrumut, atunci băncile vă vor oferi un credit ipotecar garantat cu imobilul existent, dacă nu, prin garantat de proprietatea pe care o cumpărați.

Un debitor care alege primul tip de credit ipotecar are o serie de avantaje, printre care o rată a dobânzii mai atractivă și posibilitatea de a utiliza creditul primit în diverse scopuri. A doua opțiune, dimpotrivă, limitează domeniul de aplicare al fondurilor împrumutate. numerar, reducându-l exclusiv la dobândirea unui prestabilit instituție de credit imobiliare. În ciuda avantajului evident al primei opțiuni, aceasta are încă un dezavantaj semnificativ - dacă apar circumstanțe în urma cărora nu puteți rambursa datoria, puteți pierde nu numai proprietatea nou dobândită, ci și cea care a fost ipotecata. Acest fapt, precum și faptul că majoritatea debitorilor nu au propriile proprietăți imobiliare, a făcut ca popularitatea sa să fie oarecum mai scăzută.

Programe standard de credit ipotecar.

Concurența a dus la faptul că aproape fiecare bancă care lucrează cu credite ipotecare este pregătită să ofere mai multe programe de creditare. Denumirile acestor programe pot varia, dar în cea mai mare parte denumirile lor indică fie scopurile pentru care poate fi utilizat împrumutul, fie metoda de obținere. Acestea din urmă sunt în mare parte de natură de marketing și au ca scop exclusiv atragerea de noi clienți. Exemple de așa-numite programe vizate sunt:

• Ipoteca pentru locuințe în construcție: acest tipÎmprumutul ipotecar vă permite să cumpărați un apartament în faza de construcție de la un dezvoltator aprobat de banca de creditare. Acest program este una dintre cele mai scumpe din punct de vedere al dobânzilor, dar vă permite să economisiți semnificativ pe apartamentul achiziționat în sine datorită costului scăzut.
• Ipoteca pentru bunuri imobiliare la țară: în cadrul acestui program, puteți conta pe achiziționarea unei case de țară, teren, cabană sau casă. Dacă doriți, astăzi puteți găsi oferte interesante dezvoltate de bănci împreună cu dezvoltatori, permițându-vă să achiziționați locuințe confortabile la prețuri rezonabile și într-un mediu ecologic mai favorabil.
• Ipoteca pentru construirea unei case: vă permite să construiți o casă pentru acele persoane care au propriul teren și doresc să construiască casă privată pe teritoriul său.
• Ipoteca pentru locuințe secundare: este unul dintre cele mai comune tipuri de creditare ipotecară astăzi. El este diferit dimensiune optimă rata dobânzii, condițiile de furnizare, viteza de înregistrare, precum și diverse subprograme care oferă o serie de beneficii pentru anumite categorii de debitori.

Așadar, pentru a vă ușura căutarea unui credit ipotecar, mai întâi trebuie să decideți ce intenționați să utilizați ca garanție. Pe viitor, tot ce trebuie să faceți este să contactați fie banca, fie site-ul său pe internet pentru a selecta programul care corespunde cel mai pe deplin obiectivelor dvs., adică pentru ce intenționați să utilizați creditul ipotecar.

În viața fiecărei persoane apar situații cărora acesta nu este capabil să le facă față singur. Unul dintre acestea poate fi considerat procesul de cumpărare a propriei case. Pentru obișnuit tânăr specialist sau un angajat de birou, pare aproape imposibil să economisiți suma necesară. În acest caz, un credit ipotecar vine în ajutor. Tipul de credit ipotecar depinde de diferite condiții. În prezent, în Rusia există diverse tipuri credit ipotecar.

În viața de zi cu zi a Rusiei, termenul „ipotecă” este de obicei folosit pentru a se referi la o soluție accesibilă la problemele de locuință. Cu toate acestea, prin definiție, acesta este un împrumut nu numai pentru achiziționarea de locuințe, ci și pentru achiziționarea oricărui imobil în general. Un avantaj important al achiziționării unui imobil folosind un credit ipotecar este că acesta devine proprietatea împrumutatului imediat din momentul cumpărării.

Tipuri de credite ipotecare în Rusia. Caracteristici principale.

Banca emite acum mai multe tipuri de credite ipotecare: credite ipotecare pe piața secundară, credite ipotecare pentru participare construcție comună, credit ipotecar unei familii tinere, credit pentru imbunatatirea conditiilor de locuire.
Fiecare credit are o serie de caracteristici și este emis în anumite condiții. Ratele pentru diferite tipuri de creditare ipotecare în Rusia sunt, de asemenea, diferite.

Caracteristicile creditelor ipotecare pe piața secundară

Să luăm în considerare primul tip de creditare este un credit ipotecar pe piaţa secundară.
Acesta este cel mai comun tip de credit ipotecar în Rusia. Este simplu - găsești un apartament pe care oamenii vor să-l vândă, întocmești un contract de credit ipotecar și cumperi apartamentul cu banii băncii. O caracteristică specială a acestui tip de credit ipotecar în Rusia este necesitatea încheierii unui contract de asigurare în caz de pierdere a titlului sau a dreptului de proprietate imobiliară.

Au fost cazuri când apartamentul s-a dovedit a fi puțin curat și după vânzarea lui, moștenitorii sau copiii minori au fost declarați proprietari ai apartamentului. Drept urmare, puteți rămâne fără adăpost și cu o datorie uriașă de câteva milioane. Pentru a preveni acest lucru, trebuie să încheiați un contract de asigurare a titlului de proprietate. Acesta este un atribut obligatoriu al unei tranzacții ipotecare. Alte tipuri de asigurare nu sunt obligatorii, dar

Despre ipoteci pe capitaluri proprii

Al doilea tip de credit ipotecar în Rusia este un credit ipotecar cu participare la capital. Aici, spre deosebire de primul tip, cumpărați un apartament nou și nu este nevoie să asigurați pierderea titlului, deoarece sunteți primul proprietar. Particularitatea acestui tip de credit ipotecar este că este posibil să nu așteptați ca facilitatea să fie pusă în funcțiune. Rata pentru acest tip de credit ipotecar în Federația Rusă înainte de obținerea drepturilor de proprietate este de obicei cu 1-2% mai mare. După ce primiți documentele pentru apartament, trebuie să le furnizați băncii, iar rata va fi redusă.

Despre creditele ipotecare pentru o familie tânără.

Un credit ipotecar pentru o familie tânără este al treilea tip de credit ipotecarîn Federația Rusă.
Există restricții privind vârsta debitorului și acest tip de credit ipotecar este emis de Sberbank. De obicei, acest credit este ales de tinerii care au nevoie de locuință pentru a-și întemeia o familie. Dacă locuiești cu părinții tăi și ai mai puțin de 10 metri patrati de persoană (în cazul Moscovei), atunci puteți aplica să vă înscrieți la coadă pentru a primi o subvenție. 1-1,5 milioane de ruble este mărimea subvenției pentru Moscova dacă ești recunoscut ca fiind nevoiaș. Dar, așa cum s-a spus mai devreme, trebuie să intri în coada celor care au nevoie de locuințe.

Împrumut pentru îmbunătățirea condițiilor de locuire

Și totuși cel mai popular și al patrulea tip Utilizarea creditului ipotecar în Rusia este un împrumut pentru îmbunătățirea condițiilor de locuire. Pentru a acorda un credit ipotecar, banca va lua cu siguranță niște bunuri imobiliare drept garanție - conform statisticilor, în țara noastră, metri pătrați nou achiziționați sunt mai des folosiți pentru aceasta.

Deși, dacă dețineți orice alt imobil, banca îl va putea accepta drept garanție. Întreaga procedură pentru obținerea unui credit ipotecar este un proces lung și în mai multe etape și, uneori, cel mai mult într-un mod simplu completarea acestuia cu un rezultat pozitiv pentru împrumutat poate presupune contactarea unui broker de credit sau a unei agenții imobiliare.

Și așa ai luat o ipotecă. Actele sunt completate, apartamentul este al tau. Este timpul să vă plătiți împrumutul. În acest moment, împrumutatul întâmpină cel mai adesea surprize. Termenele de plată variază foarte mult de la bancă la bancă, iar posibilitatea de restructurare a creditului nu este întotdeauna disponibilă.

Dacă acordul a fost semnat fără citire atentă, sub influența „dobânzilor scăzute” promise în publicitatea băncii, aproape sigur vor fi probleme la rambursarea împrumutului. De aceea, merită să citiți contractul de credit ipotecar cu toată diligența posibilă.

Când solicitați un credit ipotecar, asigurați-vă că vă uitați dacă salariul dvs. va fi suficient pentru a-l plăti și cât de mult poate împrumuta banca. Acest lucru se poate face pe un special

Pentru unii cetățeni ruși, furnizarea de locuințe este obiectivul nr. 1 și este dificil de realizat folosind propriile economii. Prin urmare, trebuie să contactați instituțiile financiare care oferă astăzi o mare varietate de programe ipotecare. Și asta, desigur, este în bine, pentru că apare o persoană selecție mare. Dar, pe de altă parte, procesul de căutare și selectare a programului potrivit devine mai complicat. Uneori o persoană nu poate decide cea mai buna varianta, pentru că nu știe ce tipuri de credite ipotecare sunt disponibile pe piață.

Ce este o ipotecă, ce tipuri există?

O ipotecă este o anumită formă de garanție atunci când imobilul gajat pentru obținerea de fonduri rămâne în proprietatea proprietarului, dar este transferat în posesia și folosința debitorului ipotecar în cazul neîndeplinirii obligațiilor de către debitor. Dacă conceptul este considerat din punct de vedere economic, o ipotecă este un instrument de creditare bazat pe piață destinat:

• atragerea de finanțare pentru a susține producția de materiale;
• luarea de măsuri antiinflaționiste;
• asigurarea cifrei de afaceri și redistribuirea proprietății;
• depășirea instabilității sociale care dă naștere unei crize economice;
• sociale şi dezvoltarea economică economie, constructii etc.

Pentru un debitor, un credit ipotecar este un împrumut pe termen lung (15-30 de ani) în scopul achiziționării de locuințe, imobile comerciale și îmbunătățirea condițiilor de viață.

Interesant!

Istoria creditelor ipotecare a început cu Grecia antică. Și dacă acum împrumutatul asigură restituirea banilor către creditor prin garanție de proprietate, atunci anterior garanția datoriei era libertatea lui. Și numai înVIsecolul î.Hr a apărut răspunderea patrimonială. O ipotecă era un stâlp de lemn care era plasat pe un teren ipotecat.

Prima bancă ipotecară a fost privată, a fost creată în Germania în 1862. Iar cele ulterioare au fost în principal deținute de stat. Împrumuturile ipotecare au început să se dezvolte rapid înXXsecol. Au fost acordate ipoteci în masă companiilor care operau în sectorul industrial și întreprinderilor agricole.

În mod obișnuit, un credit ipotecar este acordat în sumă care nu depășește 70-80% din valoarea de evaluare a proprietății achiziționate/existente. De asemenea, creditarea pentru locuințe se caracterizează printr-o cerință obligatorie de a plăti un avans, dar aceasta nu se aplică tuturor tipurilor de credite ipotecare. Depozitul, de regulă, este de 10-30% din suma împrumutului.

Băncile împrumută dacă clientul nu cheltuiește mai mult de 40% din venitul său lunar pentru deservirea ipotecii. Esențiale pentru obținerea unui împrumut sunt documentele care definesc relația dintre participanții la sistemul de creditare ipotecară - debitorul ipotecar și debitorul ipotecar. Acestea sunt: ​​un contract de împrumut și un contract de gaj.

Forme de credit ipotecar în Rusia și țările dezvoltate economic

Ipotecile au propriile lor forme și tipuri. Pentru contractul de cumpărare și vânzare este prevăzută o ipotecă. Este cea mai comună. Vorbim despre achiziția de imobile cu ajutorul fondurilor de împrumut, care a fost deja pusă în funcțiune. Cu cuvinte simple, se acordă un credit ipotecar pentru imobile în stare rezidențială cu toate comunicările necesare. Vânzătorul trebuie să fie singurul proprietar și să documenteze acest lucru.

Ca parte a unui credit ipotecar, un contract de cumpărare și vânzare oferă de obicei bani pentru achiziționarea unui apartament pe piața secundară. Întrucât sunt 3 părți implicate în tranzacție: cumpărător, vânzător și creditor, se încheie un acord tripartit. Documentele sunt semnate exclusiv la o sucursală bancară. Contractul se întocmește în 6 exemplare: 2 pentru bancă și câte unul pentru împrumutat, vânzător, Rosreestr și notar.

A doua formă de creditare pentru locuințe este o ipotecă pentru locuințe în timpul construcției. Condițiile în acest caz sunt oarecum mai stricte, ceea ce este asociat cu riscul crescut cu care se confruntă creditorii. Împrumutatul nu numai că trebuie să fie de acord cu aceste condiții, ci și cu cerința de a cumpăra proprietatea de la un dezvoltator acreditat, iar acest lucru reduce semnificativ alegerea locuinței.

Dar și această cerință are latura pozitiva. Cumpărătorul poate fi sigur că vânzătorul nu îl va înșela, deoarece acreditarea dezvoltatorului de către bancă este un fel de verificare a fiabilității. Dezvoltatorii acreditați vor include persoane juridice cu experiență. În acest caz, imobilul este aprobat când lucrari de constructii completat, de regulă, cu 20-30%.

A treia formă de credit ipotecar este emiterea unui împrumut pentru construcții individuale. Ea este, desigur, însoțită asigurare obligatorieși furnizarea. Bunurile deținute sau creditate servesc drept garanție până când debitorul își îndeplinește integral obligațiile. În al doilea caz, un alt tip de garanție, de exemplu, o garanție, este prevăzută pentru perioada de înregistrare a gajului.

În ţările cu dezvoltate economie de piata alte forme de credit ipotecar. Ele se bazează pe scheme de plată. Nu vă vom deranja cu definițiile lor, ci le vom enumera pur și simplu. Există ipoteci:

• cu plata „balon”;
• primăvară;
• cu participare;
• rostogoli;
• cu rata variabila %;
• auto-amortire;
• cu amortizare parțială;
• cu ipoteci junior.

Ce tipuri de credite ipotecare există pe piața rusă?

Mult mai interesante sunt tipurile de credite ipotecare sau programele de credite ipotecare oferite de bănci. Ele sunt clasificate condiționat în funcție de următoarele criterii:

• tipul de proprietate care se achiziționează;
• tipul plăților;
• direcţie;
• scopul creditării ipotecare.

În funcție de tipul de imobil achiziționat, există diferite tipuri ipoteci: un împrumut pentru locuințe în construcție, o proprietate finită, apartamente, o vilă/casă, o casă de oraș, pentru construirea unui bloc de locuințe, pentru o cameră/cotă. După tipul de plată, vă puteți ocupa de sistemul de rambursare a anuității. Dar există și o ipotecă diferențiată.

O caracteristică precum direcția clasifică creditele pentru locuințe ca fiind sociale, de exemplu. cele în care statul participă indirect sau direct la finanțări parțiale și cele comerciale, atunci când o ipotecă este încheiată de către un întreprinzător individual, o persoană juridică pentru o afacere etc. Iar scopul definește 2 tipuri de creditare ipotecară: programe de credit ipotecar orientate sau standard și non-țintite (împrumuturi garantate cu imobiliare).

În cel de-al doilea caz, locuința care este deja deținută de potențialul împrumutat este înregistrată ca garanție pentru bunuri imobiliare. Și banii se dau fără a declara scopuri. Aceste. o persoană le poate cheltui pentru cumpărarea unei case, mobilarea spațiului de locuit și alte scopuri de consum. Pe lângă tipurile enumerate, programele de credit ipotecar non-standard (după două documente, fără avans etc.) trebuie evidențiate separat.

Credite ipotecare pe tipul de proprietate achizitionata: imobil nou

Împrumutul pentru locuințe în construcție se mai numește clădire nouă. Băncile îl asigură pentru achiziționarea unui apartament care este abia în construcție. Vânzătorul este un partener dezvoltator acreditat. Programul este costisitor pentru debitor din cauza ratelor ridicate ale dobânzilor. Dar datorită acesteia, o persoană poate economisi costul apartamentului în sine, deoarece devine mai scump după punere în funcțiune și mai ieftin în timpul construcției.

Banca acceptă apartamentul cumpărat drept garanție. Valoarea împrumutului se calculează în funcție de valoarea proprietății și de solvabilitatea clientului. Este permisă atragerea a 1-3 co-împrumutați (persoane fizice), care sunt supuși acelorași cerințe ca și împrumutatul. Venitul lor este luat în considerare la calcularea sumei maxime ipotecare. Soțul acționează în calitate de co-împrumutat fără greșeală. Rata dobânzii este determinată în funcție de: statutul clientului, tipul de împrumut și termenul acestuia, cuantumul contribuției.

Ipoteca pentru o proprietate finita

Un împrumut pentru o proprietate finită presupune împrumuturi pentru achiziționarea de bunuri imobiliare (apartament, casă) pe piața secundară. Acest program este poate cel mai popular. Se distinge prin procesare rapidă și condiții optime de furnizare. O persoană poate căuta el însuși bunuri imobiliare. Dar, de obicei, creditorul oferă asistență în alegerea partenerilor imobiliari.

În orice caz, obiectul trebuie să îndeplinească anumite cerințe.

Ipoteca apartament

Creditele ipotecare pentru apartamente sunt un concept relativ nou pe piața imobiliară. Este un credit acordat pentru achizitionarea unui apartament in clădire cu mai multe etaje, ci o zonă de locuit deosebită, care diferă semnificativ de metri pătrați obișnuiți. Apartamentele nu trebuie confundate cu un apartament sau penthouse. Acesta este un obiect cu o suprafață de obicei de 40 de metri pătrați. m. Sunt formate din 2 sau mai multe camere, neapărat dotate cu bucătărie și baie.

În plus, vă puteți înregistra temporar în apartament timp de 5 ani. Apoi, această perioadă poate fi prelungită. Astfel de proprietăți sunt de obicei vândute în clădiri comerciale. Și a încetat de mult să mai fie locuințe de elită. Datorită acestui tip de credit ipotecar, apartamentele au devenit disponibile pentru o gamă mai largă de persoane.

Organizațiile bancare vor să vadă o persoană cu cetățenie rusă ca solicitant pentru un împrumut, iar unele, cu atât mai mult, cu înregistrarea pe teritoriul localității în care se află garanția. O ipotecă asupra unui apartament poate fi însoțită de dobânzi suplimentare (în limita a 1-2%) și de asigurare de viață. Celelalte caracteristici ale sale sunt:

• posibilitatea de achizitie pe pietele primare/secundare;
• diferite tipuri de securitate, inclusiv gajarea locuințelor existente;
• statutul juridic al spațiului de locuit este un obiect comercial, de aici tot ce urmează cu înregistrarea temporară, tarife majorate de locuințe și servicii comunale, servicii suplimentare ale Societății de Administrare etc.;
• Nu toate băncile implementează programele, pentru că Acest tip de credit ipotecar este în stadiul de dezvoltare. Apartamentele pe credit pot fi oferite de: DeltaCredit Bank, Absolut Bank, Zenit Bank, DOM.RF, Vozrozhdenie, VTB etc.;
• ipoteca apartament - varianta potrivita pentru închirierea lor în continuare pentru a genera venituri și a rambursa costurile împrumutului;
• amplasarea atractivă a proprietății (de obicei zonele centrale ale megaorașelor) cu toată infrastructura necesară în imediata apropiere;
• Capitalul de maternitate nu poate fi utilizat pentru a contribui sau rambursa o parte din credit ipotecar;
• Locuința în construcție se achiziționează numai de la dezvoltatori acreditați.

Apartamentele au, de asemenea, propriile cerințe. Imaginea de mai jos este un exemplu de cerințe ale DeltaCredit Bank.

Ipoteca pentru o dacha/cabana

Dacă se dorește, un cetățean rus poate obține o ipotecă pentru imobile de țară, un teren, o cabană și alte clădiri în scop comercial. Prezintă un risc pentru creditori deoarece case de tara nu la fel de lichid ca apartamentele din oraș. Uzura are loc mai devreme. Costul unui obiect este mai dificil de calculat. Din aceste motive, un împrumut pentru o casă/casă este un tip de credit ipotecar care este mai scump.

Rata aferentă acestuia poate depăși cu 2-3 puncte procentuale împrumutul pentru clădiri noi și piața secundară. Avansul este de asemenea mai mare (10-15%). Sunt luate în considerare doar acele case care sunt înscrise în registrul cadastral. Organizațiile bancare sunt interesate de: specificatii tehnice carcasa, materialele folosite la constructia acesteia, nivelul de uzura. Factorii importanți sunt scopul propus al terenului, distanța față de carosabil, prezența în apropiere întreprinderile industriale, ferme, linii electrice de înaltă tensiune.

Pentru ca instituțiile financiare să aprobe imobile, acesta și terenul trebuie să îndeplinească o serie de condiții.

Acest tip de credit ipotecar este disponibil de la: Sberbank, UniCredit Bank, Interprombank, Promsvyazbank, Rosselkhozbank, MinBank, DeltaCredit Bank, Gazprombank etc.

Ipoteca pentru construirea unui imobil de locuit

Un împrumut ipotecar pentru construirea individuală a unei case private este destinat să finanțeze un împrumutat care are un teren și dorește să construiască locuințe pe acesta. Dacă în cazul programelor ipotecare convenționale selectați mai întâi un obiect și apoi mergeți la bancă, atunci în cazul unui credit ipotecar pentru construcție individuală, se determină mai întâi suma de bani împrumutați, iar apoi sunt planificate costurile de construcție.

Ca garanție sunt potrivite: imobile existente, terenuri, bunuri mobile, o casă de construit. Un număr mic de bănci sunt angajate în acest tip de creditare ipotecară. Au fost observate condiții optime pentru RSHB și Sberbank. Un astfel de împrumut este nedorit pentru creditori, deoarece există un risc mare de construcție neterminată, care este compensată de ratele crescute și de un depozit.

Pentru a „reduce costul” unui credit ipotecar, este necesar să atrageți co-împrumutați și să vă asigurați cât mai mult posibil obligațiile. Băncile cooperează cu acei oameni care au primit toate autorizațiile pentru a construi o casă și au aprobat proiectul. La finalizarea construcției, trebuie să furnizați și un raport documentat debitorului ipotecar. încă unul trăsătură distinctivă– posibilitate de finanțare în tranșe. Terenul trebuie să fie adecvat pentru construirea unei clădiri rezidențiale. Cerințele pentru aceasta sunt enumerate mai jos.

Ipoteca pe cameră/cotă

Credit ipotecar pentru o camera in apartament comunal sau lobul mai apar, deși este mai puțin frecventă. La cererea pentru acest tip de ipotecă, o persoană va trebui să se confrunte cu birocrația birocratică, și anume să se asigure că vecinii din apartament renunță la dreptul de prim refuz. Refuzul este furnizat băncii în documente și trebuie semnat de notar.

Băncile sunt mai dispuse să emită un credit ipotecar pentru o cameră atunci când împrumutatul deține deja una/mai multe camere în apartament și se adresează creditorului pentru a cumpăra restul spațiului. Un împrumut pentru o cotă într-o proprietate rezidențială este adesea contractat ca urmare a divorțului. Și sunt mai loiali cetățeanului care a aplicat dacă a trecut destul de mult timp de la divorț, ceea ce reduce probabilitatea unei tranzacții false.

Camera trebuie să respecte standardele de locuință și să ofere viitorului proprietar un trai confortabil (să aibă comunicații, o baie, încălzire). Suprafața sa poate fi de cel puțin 12 metri pătrați. m Se aproba incaperi fara datorii la utilitati, care sunt amplasate in cladiri cu podele din lemn, uzura de minim 50%, construite dupa anii 70. secolul XX.

Puteți obține acest tip de credit ipotecar de la: TransCapital, Sberbank, DeltaCredit Bank, Gazprombank, SKB Bank, VTB. Dobânda pentru el este puțin mai mare decât pentru un apartament.

Tipuri de credite pentru locuințe după tipul de plată

În străinătate, băncile oferă o varietate de scheme de rambursare a datoriilor ipotecare. Dar cele rusești au doar 2: anuitate și diferențiate. Aceste tipuri de plăți ipotecare sunt similare prin faptul că includ principal +%. Dar în alte privințe sunt radical diferite. O anuitate are avantajul plăților constante. Majoritatea sunt interese.

Cu această opțiune de rambursare, suma datoriei nu scade mult, deși banii sunt depuși regulat. În consecință, plățile de tip anuitate implică o plată în exces semnificativă și este benefică pentru rambursarea anticipată. Plata unui credit ipotecar diferențiat are loc sistematic, iar organismul de credit este rambursat în rate egale. Cuantumul platilor scade lunar datorita faptului ca acestea se acumuleaza la soldul datoriei care scade si el.

Prin urmare, este atât de important să verificați în mod constant cu banca cât trebuie să plătiți pentru creditul ipotecar data viitoare. Sistemul diferențiat presupune că primele plăți lunare vor fi mari, din acest motiv nu este potrivit pentru toată lumea. Dar dacă calculezi supraplata, o ipotecă diferențiată este mai bună.

Uneori, împrumutatul nu are posibilitatea de a alege tipurile de plăți (se oferă o anuitate), dar unele organizații îi oferă totuși posibilitatea de a decide asupra tipului de rambursare. Acestea, de exemplu, sunt: ​​Rosselkhozbank, Nordea Bank, Gazprombank, Bank St. Petersburg.

Tipuri de programe ipotecare în funcție de focus

Pe baza focalizării lor, tipurile de credite ipotecare sunt: sociale si comerciale. Social este un împrumut prevăzut cu beneficii speciale. Este finanțat parțial de stat dacă aparțineți unei anumite categorii de persoane, de exemplu, o familie tânără cu copii, sau un personal militar. Și în unele regiuni există programe sociale regionale.

Pentru ca o persoană care trebuie să-și schimbe condițiile de viață să recurgă la o ipotecă socială, trebuie să contacteze administrația orașului sau Direcția Locuințe și Servicii Comunale. În momentul de față, creditele ipotecare sociale includ următoarele programe: militar, Matkapital, program de stat pentru familii tinere.

Ipoteca militară

Ipoteca militară care vizează asistarea personalului militar în obținerea spațiului de locuit. Participanții la NIS (sistemul de economii și ipoteci pentru furnizarea de locuințe pentru personalul militar) au dreptul de a folosi această oportunitate. Pentru a participa la program, un bărbat care servește în serviciu trebuie să se înregistreze la autoritatea executivă federală/FGO. În continuare, i se deschide un cont de economii, de unde buget federal transferă în mod regulat fonduri.

După 3 ani de participare la NIS, un militar poate solicita un raport privind acordarea unui împrumut pentru locuințe. Banii din contul de economii pot fi folosiți pentru plata contribuției. Rambursarea se efectuează pe cheltuiala finanțelor de stat înregistrate în contul participantului la program. Dacă un membru al serviciului pleacă, finanțarea se oprește. Mai multe detalii despre NIS pot fi găsite pe site-ul web rosvoenipoteka.ru.

În condițiile unei ipoteci militare, suma împrumutului este limitată. De exemplu, pentru Sberbank este de 2.502.000 de ruble. Termenul împrumutului a fost, de asemenea, redus la 20 de ani. Băncile oferă cote pentru personalul militar ușor mai mici decât alți debitori. Puteți cumpăra: un apartament pe piața secundară, o clădire rezidențială cu un teren, o casă de oraș, un apartament în baza unui acord de participare la construcție. Ipotecile militare sunt asigurate de: Promsvyazbank, VTB, Gazprombank, Rosselkhozbank, Zenit Bank, RNKB Bank, Svyaz-Bank, AHML, Otkritie etc.

Matkapital

Creditele ipotecare din Rusia au devenit disponibile pentru mulți părinți odată cu apariția programului Matkapital, care prevede efectuarea unui avans sau a unei părți din împrumut, rambursarea unei ipoteci deja luate pe cheltuiala capital de maternitate. Se aplică acelor soți care au avut un al doilea copil înainte de 2021 și următoarelor oferte de împrumut:

• carcasă gata;
• clădire nouă;
• construcția casei individuale.

Vă rugăm să rețineți că nu numai mama, ci și tatăl în unele cazuri pot solicita asistență financiară pentru împrumutul ipotecar. Certificatul corespunzător trebuie furnizat băncii. Implementarea acestui tip de credit ipotecar social se realizează în mai multe etape.

Matkapital este acceptat de următorii creditori: URALSIB, VTB, Raiffeisenbank, Gazprombank, Sberbank, BZhF, Otkritie, RSHB, Alfa-Bank și o serie de alții.

Ipoteca pentru o familie tânără

Statul a dezvoltat și un alt program pentru familii în care in perioada 01.01.2018 - 31.12.2022 se naste al doilea/al treilea copil. Condițiile sale vă permit să cumpărați locuințe la o rată preferențială (de la 6%) în valoare de 3-8 milioane de ruble. De obicei, acest tip de ipotecă oferă cuplului un obiect pe piața primară/secundară.

Contribuția poate fi cu 5-10% mai mare decât media. Împrumutatul trebuie să fie cetățean al Federației Ruse în vârstă de cel mult 35 de ani, căsătorit și cu copii, care primește un salariu suficient pentru deservirea împrumutului. O ipotecă pentru o familie tânără în 2019 este încurajată pentru cei care, prin decizie a autorităților executive, sunt recunoscuți ca având nevoie de locuință și se află pe lista de așteptare.

Subvenția acoperă 40% din costurile împrumutului. Împrumuturile în cadrul acestui program sunt oferite de: Sberbank, DeltaCredit Bank, Raiffeisenbank, Otkritie, Severgazbank, Vozrozhdenie, Promsvyazbank, VTB, Absolut Bank, SKB Bank etc.

Ipoteca comerciala

Ipoteca comerciala– este vorba de împrumuturi în scopul achiziționării de bunuri imobiliare nerezidențiale pentru profit ulterior. Se asigură bani pentru achiziționarea de: spațiu de depozitare, clădiri industriale, birouri, spații comerciale și de divertisment etc. În acest caz, sunt gajate atât obiectul cumpărat, cât și cel existent al împrumutatului. Legea ipotecare reglementează împrumuturile ipotecare comerciale.

Potrivit acestuia, un împrumut este posibil în cazul achiziționării nu numai a structurii în sine, ci și a terenului situat pe aceasta. Mai des debitorii sunt persoane juridice, IP. Dacă iau o ipotecă asupra unui complex de proprietate-întreprindere, imobilul achiziționat, terenul și celelalte active ale acestuia, inclusiv echipamentele și produsele finite, devin garanții.

În cadrul acestui tip de credit ipotecar, majoritatea băncilor oferă clienților lor 10-20 de milioane de ruble. Dar există instituții financiare care finanțează sume mai mari. Aceeași SMP Bank poate împrumuta până la 50 de milioane de ruble. Rata la creditele ipotecare comerciale este mai mare (de la 12-13% pe an), depozitul este de asemenea mai mare (20-30%). Subvențiile și capitalul de maternitate nu pot fi utilizate în cadrul acestuia.

Dar unele programe dau caracteristici suplimentare. Rosselkhozbank poate, de exemplu, să finanțeze suplimentar împrumutatul să efectueze reparații ale instalației sau să ofere o plată amânată pentru plata datoriei principale. Uneori sunt oferte pentru diferite forme emiterea de fonduri împrumutate:

• împrumut unic;
• linie de credit.

Tipuri de credit ipotecar în funcție de scopurile creditării ipotecare

Dacă împărțiți ipoteca în funcție de scop, se formează 2 tipuri - țintite și ne-țintite. Primul include toate creditele pentru locuințe de mai sus. Aceste. sunt emise special pentru achiziționarea unui anumit obiect. Iar în cel de-al doilea caz vorbim de un împrumut non-targeted garantat cu imobiliare. Aceasta este o alternativă la un credit ipotecar, dar fără avans. De asemenea, se caracterizează printr-o perioadă scurtă și o sumă - până la 10 milioane de ruble. timp de 15-20 de ani, într-un ritm relativ ridicat - de la 13-15% pe an.

Elementul colateral este locuința deținută de o persoană. Deoarece Împrumutul nu este țintit, nu este nevoie să confirmați scopul utilizării banilor. Aceasta înseamnă că puteți folosi fonduri pentru reparații, achiziționarea de echipamente, mobilier etc. Un tip de credit ipotecar nețintă este disponibil în gama de produse de creditare a aproape fiecarei bănci specializate în creditare ipotecară.

Programe de credit ipotecar non-standard

Merită evidențiat într-un grup separat programe ipotecare non-standard. Acestea includ un credit ipotecar: conform 2 acte, fara avans, un credit pentru un loc de parcare/garaj. Cel mai adesea, împrumutul de bani pentru a rezolva o problemă de locuință este însoțit de depunerea unui pachet mare de documente. Dar programele separate, cum ar fi „Ipoteca ușoară” și „Ipoteca pe 2 documente” simplifică procesul de împrumut.

Acest tip de împrumut pentru locuințe este potrivit pentru cei care lucrează informal și, prin urmare, nu pot oferi impozit pe venit pentru 2 persoane, deoarece băncile vor cere doar un pașaport și o a doua piesă de identitate (licență/SNILS/pașaport străin etc.). Și se pare că se pot obține bani pentru: construcție nouă, refinanțare, piață secundară. Adevărat, pentru a minimiza riscurile, creditorii măresc costul ipotecii și suma depozitului.